怎样在美国投资房产
短线有难度 中长线有机会偏远地带的房产再怎么便宜也不要去碰
房地产投资
美国房地产经纪人协会最新一期公布的数据显示，美国全国二手房交易量已经是第六个月连续上涨。房利美的股价在近期短时间内从每股5毛多直冲上1美元多，AIG更是从每股10美元多飙升了40多美元。美国的房地产业就此走出深渊了吗？
而前些日子美国组织到北京开的促销会让中国民众有了不少投资的机会，那究竟现在是投资美国房地产的好机会吗？中国公民到美国投资房地产又要注意什么呢？文 /图 陈健
首要考虑因素：美国经济前景和信贷政策
如何在美国投资房地产？答案也很简单：“是时候，但不可一概而论”。“要经济站稳，就一定要房市站稳”，但要房市站稳，也得取决多方面的因素。
在今年的购屋人潮中，有28%以上是第一次购屋者，他们受惠于8000美元的政府补助，这期限到今年11月30日为止。假如明年收回这优惠，现在还很难估计它对房市的影响。其次还得看明年银行出售库存的空置回收屋的速度如何。
另外，失业率、长期房贷的利率， 还有银行放贷的松紧等都是影响房市的重要因素。虽然说美国房市最艰难的时候过了，但要全面复苏仍是前路茫茫，不容乐观。所以对外行或不在当地的外国人来说，短线投资美国的房地产有一定的难度。但从中长线来看，现在应该还是机会。
贷款条件：大银行中只有汇丰有此项服务
外国人在美国买房子，手续都很简单，只要是没有贷款的，签名就成交，只是到了卖房子的时候，如果业主有利润，公正行会直接按比例扣下税收上缴国税局，加州的比例是13%（如果有美国合法身份的业主，是到年底报税的时候才上报的）。
外国人在美国贷款买房子有一定的难度，因为美国能数得出来的大银行中基本上都不提供外国人贷款购房服务。据业内人士透露，目前只有汇丰银行能提供外国客人60%的贷款去购买美国房产，但这对象只限于他们在美国国外有6万美元或在美国国内有10万美元以上存款的VIP客人。其次，偶尔会有一两间中小型银行提供类似服务，但是这一类的贷款利息都会偏高，现在大概在年利率6.125%到6.5%之间（30年期），贷款总额不超过房屋市值的60%，而且有地区上的限制。而现在美国当地可以按报税查收入的贷款固定年利率在5%到5.25%之间（30年期）。
缴纳费用：城市不同 所缴纳地税有很大区别
在美国购房，选择的城市不同，所要交纳的地税也有很大的差别。譬如大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的0.0125% 来收取地税。地税主要是以交易价来衡量，如果成交价不正常，远远低于市场价的话，就按政府估价师的重新估价为准。一栋70万美元的房子，每月大概要交纳700美元的地税，政府一年分两次收取。而一些偏远的新区，会有发展商把开发排污、修路的费用摊分到每家每户按15年或者20年的期限偿还，这样算起来，有些住户就得按0.018%~0.022%的比例来付税。
不过在交定金到公证行之前，弄清楚每年要交纳的费用仍然是购房的一个关键。在七八年前房价以每月10%~20%的幅度上升的时候，政府所收的地税只是按每年最多3%左右的速度递增。当然，在经历过去一两年的房价下滑后，政府现在正对所有的房产作重新估价，调整地税。
成交后要注意的事项也不少。在美国，只要能有居留权的人就会有一个社会安全号， 通过这个号码和名字，有关部门可以马上查出一个人的信用度，所以在选择租客的时候审核申请人的信用度是不可忽略的。
在美国，房东不但要负责房产的维护和维修，甚至垃圾费、水费、小区的物业管理费……基本上都得房东负责。随着近年来“甩手房东”的增多，一些按租金8%~10%收取管理费的小型物业管理公司也应运而生。
美国政府救房地产的措施：
全国性地发放不用偿还的8000美元补助给第一次购房者以推动房市。
“两房”公司在三个月前出台了“105可负担计划”，无论当时是在哪一家银行得到的贷款，只要现在的贷款归于两房名下的，只要现在的贷款总额不超过目前市场价的105%，就可以把年利率从之前的6%或7% 降到最低的4.5%。
推出了由政府提供保险，头款少至1%的FHA贷款来刺激房市，只要申请者符合条件就有可能付少于3% 的头款买房子。
银行现在开始跟已多月不供房贷的业主签租约，让他们可以缴纳租金继续住在原处，唯一的要求是要无条件地给购房者提供看房的方便。
银行把房贷的年利率无条件地在未来两三年内降到2%~3%。如果现在的市场价格远远低于业主的贷款总额的话， 银行还有可能会考虑无条件地、不用偿还地减低本金。
投资方向：人口密集区房产升值空间大
在金融海啸发生后，一些跌幅较大，却又人口稠密的地方成为投资客的新宠。譬如一些在离洛杉矶市中心半个小时到一个小时高速公路车程的地方，一些银行回收屋在两三年前市值达40万美元左右，而现在银行只以10万~15万美元推上市场。这类房子的月租达1300 到1400美元。如果按现在30年固定利息5.25% 来算，一个20万美元的贷款月供才1104美元，加上地税、房屋火险在内，也不过是1400美元/月左右，这一类房产在未来有很大的上升空间。
而一些在过去两年里跌幅不到15%，现在还站稳在100万美元以上的地区，将来这些地区房价上涨一倍的机会可以说是少之又少。
而在一些人烟稀少、房源供过于求的偏远地带，不应该列入现在考虑的范围之内。像一些前两年南加州偏远城市大肆开发的开发区，现在卖房子的牌子像“万国旗”一样，而半年前，一栋200多300平方米的新别墅从原来的40多万美元跌到23万~25万美元左右，吸引不少投资者进场，这样的房子当时月租可达1800美元左右。可房价在这半年里继续下滑，而当时的租客有很多都是当地的建筑工人，现在纷纷因为失业而退租。不少投资者半年前从银行手里买来的这些房子一下子又变成空置房。
作者系美国加州政府认证房地产估价师，美国房地产估价师协会会员，美国房地产估价师学院会员，美国汇丰银行、美国银行等多家银行指定估价师。
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