【新聞點評】「加甜」不似預期 上流要費心機
一年一度《施政報告》出爐，樓市持份者「有人歡喜有人愁」。一方面是地產業界普遍認為，這趟「加甜」力度顯然遜於預期，例如「新資本投資者入境計劃」雖然放寬至住宅物業，樓價門檻卻高達5000萬元。另方面，此前盛傳的「青年置業儲蓄計劃」並未有現身，政府卻同時大力支持40歲以下人士申請居屋，似乎想把青年置業需求盡量推向居屋市場。不過，好消息就是青年今後「抽居屋」難度銳降，壞消息是恐怕會限制年輕人的「上進心」。
樓市獲「及時微雨」 效果顯現
今年《施政報告》與樓市相關的政策，主要可劃分為「支持私樓市場」、「調整資助房屋政策」、「取締劣質劏房」三大範疇。其中，在私樓方面，特首李家超「徇眾要求」地把「新資本投資者入境計劃」的認可投資範圍，由原本只限於工商物業，擴展至涵蓋住宅物業。但這項「甜招」的門檻甚高，相關住宅物業的成交額須達5000萬元或以上，兼且只有1000萬元可以計入投資額（該入境計劃的最低投資總額為3000萬元）。
換言之，只有5000萬元以上「真．豪宅」市場才可直接受惠於該「甜招」。目前本港樓市潛在一手供應量達11萬伙，絕大部分單位價格未達5000萬元，所以這一招對於地產商「散貨」幫助極其有限，難怪不少業界人士昨天私底下坦言「失望」。但據了解，政府這次設定「極少甜」有其考慮，皆因門檻若太低，恐會導致外來資金跟本地「剛需」用家搶奪中低價物業，不利於市民置業。
此外，金管局同時宣布放寬住宅按揭條件，不論物業價值、自用與否、首置與否、私人持有或公司持有，按揭上限一律為七成。這一招也伴隨爭議，皆因最受益的明顯是「非自用」投資者，如他們今後可用公司名義購入多個物業投資收租或待轉售，全部都可做七成按揭。在一定程度上，這招將推高樓市整體槓桿率，引入額外資金，有助支撐樓價。反過來看，部分擬上車用家若準備等待樓價進一步下跌然後入市，料面對更多投資客「搶盤」，故他們未必樂見這項措施。
總的而言，政府這次「加甜」顯然經過小心權衡，既為樓市帶來「及時微雨」，又避免「放水」力度太大，最終目標是維持樓價平穩，實際效果則有待觀望。
青年置業儲蓄計劃無影
在資助房屋政策方面，政界此前盛傳政府可能會推出「青年置業儲蓄計劃」，例如讓年輕人每月投入約4000元於政府債券或基金，獲「保底」回報率，待約8年後便可用該筆錢做首期，購買特定的政府資助房屋項目。
這一招似乎好處不少，包括可鼓勵青年盡早儲蓄準備置業，並讓他們看得見「上車」希望，有助「留住」年輕人口以及減少怨氣。同時，由於整個計劃年期甚長，據坊間倡議，青年只需在「入場」遞交申請時接受入息及資產審查，這意味他們即使在往後8年間大幅升職加薪，亦不會喪失資格，從而避免部分年輕人為了符合資助條件而「躺平」放棄奮鬥。
然而，昨天的《施政報告》並無片言隻字提及「青年置業儲蓄計劃」。據估計，政府可能認為這一招風險不少，例如有機會被質疑為「年齡歧視」。此外，入息及資產審查倘若「嚴進寬出」，有機會吸引大量剛畢業年輕人申請，但當中部分人8年後「出人頭地」、「高薪厚職」，屆時他們再享受政府資助買樓，恐會令當局頗為尷尬。
事實上，今年《施政報告》支持青年置業的力度不小，但主要圍繞居屋着墨。包括由下一期居屋計劃開始，為40歲以下青年家庭及個人申請者分配多一個抽籤號碼，讓他們中籤機會倍增。同樣由下一期「白居二」（白表居屋第二市場）計劃開始，將增加1500個配額全數撥予40歲以下青年家庭及個人申請者。與此同時，政府還決定把公屋和資助出售單位比例由「七比三」調整至「六比四」，以及把居屋綠白表比例由「四比六」改為「五比五」；並向連續兩次申請同一類別資助出售單位計劃落空的「黑仔」申請者，額外提供多一個抽籤號碼。
抽居屋機率增 反削弱「上進心」
綜合種種措施，青年群體今後「抽居屋」難度插水式銳降：一方面整體居屋供應增加（資助出售單位佔比由三成提升至四成），且他們本身已有「兩個波」（40歲以下申請者多一個抽籤號碼），在此優勢下萬一抽兩次還未中，第三次更有「三個波」（連續兩次落空便再多一個抽籤號碼），複合計算的中籤機率高唱入雲。
然而，目前申請居屋的個人及家庭月入上限分別為3萬元和6萬元，這意味年輕人收入若達到相對較高水平，便將錯失居屋資助「大禮包」。
平情而論，3萬元月薪在現今香港實在不算很高，正如上文提到，不排除有些年輕人為了保住居屋資格而不再奮鬥；例如部分人目前月薪已達2.8萬元，若再努力工作以爭取加薪到3萬元以上，某程度上會「因小失大」。換個角度看，對於協助這種「夾心階層」置業，今年《施政報告》可算是「零着墨」。
當然，正所謂「順得哥情失嫂意」，任何施政大綱都不可能面面俱到、令到所有人都滿意。本港年輕人若不滿足於「月入2萬幾」及「住居屋」，還想進一步「上流」，到最後始終要「畀心機」靠自己。
