长沙住宅供电模式艰难转变 利益方重重阻挠
本报记者 洪克非
在凛冽的寒风中，天地人律师事务所的律师唐园提着红色的投票箱不停地穿梭于各个楼栋之间，一家家地敲门拜请居民投票、签名，以早日选出景湾小区的业主委员会。位于长沙市雨花区的景湾小区共有30多栋住宅，是长沙市规模较大的经济适用房小区。但开发入住数年来一直没有成立业主委员会。
自2009年11月底开始，小区的居民开始积极行动起来，选举组建自己的业主委员会。没有人会想到，积极组建业委会的行动竟与小区停电有关。
“逼”出来的业主委员会
2009年11月中旬的一天晚上，家住该小区30栋的喻先生突然听到一声震动，眼前一片漆黑。他走到窗前一看，整个小区都停电了。他便拿出手机拨打了电力110的电话。电话回复的情况令人惊讶—是小区里变电房的开关可能因短路损毁，而导致该片几个小区供电线路跳闸。更为糟糕的是，长沙市电业局的人员赶到后与物业管理人员调查发现，损毁的开关价值9万余元，而且由于电业局和小区物业公司都没有存货，这个开关需到广东工厂购买。前后要3天以上时间。
因为该小区地势较高，采取的是二次供水方式。一旦停电，水也没有了供应。寒冷的冬季，停水停电3天，上千居民该怎么生活？很多人找电力部门人员质问，但无济于事——因为对方也没有这种型号的开关；更为关键的是，该小区是采取的“专变模式”供电，即供电设施由房地产开发商自主建设，建设期产权属开发商，房屋销售后作为小区内部公用设施产权自动归业主，再由业主负担一定比例的电费加价后，委托物业公司维护。因此，电力部门没有必须维护的义务。
物业公司设法调来消防车为小区居民送水，但购买价格高昂的变电开关需要动用维修基金，而因小区没有业主委员会，开支该项基金则需要过半数以上业主签字同意。于是，本文开头的那一幕上演了，一些业主代表一边开始主动联系成立业主委员会事宜，一边四处敲门呼吁大家签名同意动用维修基金购买电力开关。
为人诟病的“专变”供电
据悉，在国内各个住宅小区供电模式一般有两种：即由供电企业维护的“公变模式”和前述的“专变模式”。以长沙为例，目前长沙拥有已建住宅小区近1000个，其中800多个小区采用的是“专变”供电，占90%以上，涉及居民超过100万人，在全国同类城市中较为罕见。
两种供电模式，市民得到的待遇各不相同。在“公变模式”中，用户直接到电业局购电，按照国家物价部门核定的电价计费。而“专变”小区的居民一般是到物业公司设立的代收点购电，费用要高出核定电价。多数小区电价提高到了每千瓦时0.63元以上，有的甚至每千瓦时高达1.1元。
受到长沙市民诟病的“专变”供电，除了电费高、有故障难以及时修复外，还有小区物业拖欠电费和卷走电费现象，导致涉电纠纷时有发生。然而这些难以抑制开发商对“专变”供电模式的情有独钟。景湾小区喻先生的父亲曾多年从事建筑行业，他说，由于电业局无权要求开发商采用何种供电模式，并且对住宅小区供电设施建设缺乏有效监管。而开发商自主建设的“专变模式”供电设施，多在设计、选材、施工建设等方面为了降低成本而有所动作。
因考虑成本和房地产开发商在电力配套设计、建设、管理方面不够专业等因素，小区供电设施的实际质量难以保证，形成了安全隐患。“开始住进去的居民不会有问题，但随着入住率上升，每家都有多个空调，往往就超负荷了。”喻先生的父亲说，而且设施运行后损耗也大、成本偏高。
据长沙电业局调查发现，住宅小区“专变”供电损耗一般在18%左右。为弥补供电损耗，小区的物业公司会在“公变”电价的基础上，向业主收取6%的电费附加。此外，因“专变”供电设施产权归业主所有，供电企业不负责设施的日常管理，业主只能委托物业公司进行用电管理。但供电管理的环节多，又讲求专业性，多数物业公司在用电管理上亏损严重。一般情况下，建筑面积在5万平方米以内的住宅小区即使在加收相应的附加费后，每月电费亏损仍在4000~5000元。为此，不少物业公司采取拖欠电费的办法转嫁问题，造成涉电纠纷。2006年，长沙市雅园小区、竹韵商居等几个小区相继发生物业公司因电费亏损携款潜逃事件，也给供电企业电费回收带来风险。据统计，仅2005年一年，长沙市的房地产住宅小区涉电纠纷就多达53起，此后呈逐年上升之势。
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