【地產專題】花旗楊海全：明年3月小陽春 樓價升8%
臨近年底，對明年樓市估升、估跌是券商的指定動作，最近發表報告的券商，一面倒看淡明年樓市前景，普遍認為明年樓價將跌5%至20%。花旗銀行研究部董事楊海全卻大唱反調，認為本港面對住宅供不應求的情況，每年有6,000個住屋短缺；即使美國加息，按揭利率頂多升至4厘水平就見頂，大膽預測明年樓價仍有8%上升空間，更認為有意入市的用家應於明年3月樓市小陽春爆發前「盡早上車」。
多家券商早前已發表明年樓市展望報告，不約而同看淡明年樓市，普遍認為樓價跌幅將介乎5%至20%，當中以德銀最為悲觀，認為住宅樓價明年或跌20%，瑞信也預期樓價將跌15%。
花旗楊海全是全行最遲發表明年預測的分析師，眼見全城分析師一致不看好本港住宅前景，他卻力排眾議，對樓市有完全不同的看法，「其實我自己也在反覆去分析樓市，得出的結果，是樓市一定有正面及負面因素，悲觀的人一定將較悲觀的因素放大，我就將這些因素作出分析，看看有沒有可以反駁的地方。如果我可以逐點反駁，根本就不用放大正面的因素。」
供應缺口將愈來愈大
市場預期明年樓價轉跌的兩大因素，不外乎加息期將至，及住宅供應增加，楊海全並不認同以上因素將令樓價調整。先是供應量方面，他認為即使政府近年銳意增加供應，但也不足夠應付市場需求。據花旗的推論，未來3年的住宅供應量，每年平均有1.5萬個，但市場對住宅需求卻逐年遞增。「過去10年，平均每年家庭增長約1.2%，去年及今年的增長更達1.3%至1.4%，即是多了人結婚，或搬出來住；以全港約有245萬個家庭計算，每年約有3萬個增長，而假設公屋及私樓的比例是50比50，每年香港起碼需要1.5萬個私人單位。」
此外，隨着來港讀書的內地學生愈來愈多，對住屋的需求也大增，楊海全說：「這些學生畢業後，在香港工作7年後就成為香港人，入境處在2008年開始給予本地畢業的外地學生較寬鬆的就業政策，如他們在畢業後一年內找到工作就可以取得工作簽證。
據入境處的數字，2013年有8,000個人留在香港工作，截至2014年9月時已有8,800個，我估計今年會有1萬個，明年約有1.2萬個，假設兩個學生需要一個單位，1.2萬個學生就需要約6,000個單位，至2016年，我估計更需要7,000個單位。」
香港每年供應只有1.5萬個，楊海全按以上數據推論，每年將出現起碼6,000住屋缺口，而這個缺口將會愈來愈大。「之後出現的情況，就是每年會出現達6,000個住屋的Pent up demand（被抑制需求），你見到2013年樓市咁悲觀，但樓價只有少量回調，突然DSD（雙倍印花稅）於今年5月放鬆，這並不是一個好大的好消息，但足以吸引大批買家湧出來買樓，這由於市場的需求愈來愈多，這批人好想樓價跌，由2013年2月開始等到2014年4月，一個少少的正面因素就令他們湧出來。」
加息路漫漫購買力爆發
市場看淡樓市的另一個原因，是加息將令樓價回調，對此楊海全並不擔心，認為按息大升空間有限。「我們最主要是看美國的聯邦儲備基金利率何時見頂。現時聯邦儲備基金利率處於0.25厘水平，我們估計明年9月份開始加，至年底時達1厘，至2016年底就達2厘，2017年則達3厘，最重要的是，本行經濟師認為聯邦儲備基金利率於3厘至3.5厘水平會見頂。」
他續稱，於上一次的加息周期中（2004至2006年），聯邦儲備基金利率約大概於5.25厘見頂。不過，現時整個美國的經濟結構有所不同，國家負債又大增，加上目前資金流充裕，他相信若美國明年展開加息，升至3厘至3.5厘就會見頂，按此推論，他估計按揭利率頂多將升至3.5厘至4厘水平。目前香港按息約有2厘水平，換言之，及至2018年也最多只再加息2厘。
楊海全表示，過去兩年買樓的人，對加息早已有心理準備，「自2013年2月開始，金管局已規定銀行須為按揭申請人進行壓力測試（編表：供款佔入息比率將假設利率回升3厘或以上計算，而在壓力測試下的供款與入息比率不可超越60%。）上述我所預測的，只是按息升至200個點子，可見過去兩年買樓的人已經『預』會加息。
政府在過去幾年已不斷強調未來息口會上升，他們更驚你唔信，開始加入壓力測試，LTV（最高按揭成數）也有限定，1,000萬元以上住宅物業只可以借五成，700萬至1,000萬元只可以借六成，如通過以上所有測試後仍有能力買入住宅的，一定是有實力的買家。」
「很多人認為美國加息時樓價會下跌，等待至該時候才入市，假如美國加息，樓價卻沒有下跌，他們就會按捺不住又湧出來買樓。我覺得加息反而是好事，如美國去年開始減買債，先前市場對此十分憂慮，怕資金抽走，樓價曾一度下跌，如今美國已停止買債，樓市最後卻沒有下跌。由此推論，如明年息率最終如市場預期一般慢慢加，購買力就會再湧現。」
鐵路沿線細價樓看漲
楊海全指，大部分公司會在2月左右出花紅、加人工，樓市小陽春一般在3月左右出現，購買力突然湧現。更甚的是，房委會將於明年5月再推2,500個「白居二」配額，「這簡直是火上加油，之後的暑假是樓市旺季，也是租金加得最勁的時間，因此樓市大有可能由3月旺至9月。」他估計，明年樓價仍會有8%的升幅，其中細價樓升幅或達雙位數。
「明年最具升值潛力的物業一定是細價樓，1,000萬元以上物業只可承造五成的按揭，600萬元以下就是七成，400萬元以下就可以做到九成，你用好少的錢就可以買樓，於是吸引更多人進入這個市場。現在的問題是，如果我想換樓，換一個1,000萬元的單位，即是要拿500萬元出來，要儲到這筆現金十分困難。」他表示，現在400餘萬元物業的市場十分擠擁，本身想換樓的人放棄換樓，繼續處於「困獸鬥」的狀態，這樣既不能透過換樓釋放細價單位，同時每年有很多新增需求，細價樓樓價一定會上。
既然明年樓價會持續向上，楊海全建議用家應趁早上車，「我估計上車盤仍有上升空間，如自住的話，為何不早買早享受？」他認為，位於鐵路沿的細價樓最具升值潛力，但要靠小巴、巴士接駁才到港鐵站的細價樓，升幅將會相對較弱。
撰文：陳詠妍
