【財圈識真假】本港地產大孖沙「自救法」

上文〈上市公司的「海陸空」三軍〉提到，國內房地產火熱之時，一些內房老闆買下「心頭好」，集齊「海陸空」（遊艇、豪華房車和私人飛機）三軍；當樓市逆轉，「海陸空」三軍還有市場價值，上市公司可以出售還債。

「高仁指點」話你知，本港地產大孖沙則比較鍾意「磚頭」，手頭資金緊絀遇着市況不爽，唯有施展另類「自救法」。

戴孤劃：面對內地房地產瀕臨爆煲，中央政府逐步放寬樓市調控，部分房企老闆也出售「海陸空」三軍來還債，上市公司暫時渡過最危難的關頭，相信他們都可以舒一口氣。

高 仁：各位「巴打」，本港地產大孖沙就冇咁好彩，佢哋部分比較鍾意揸住商業大廈嘅「磚頭」，每幢價值動輒幾十億元，要搵到買家接貨比較困難。

施友化：冇錯呀！雖然港府全面「撤辣」後，本港樓市稍為回暖，但多個地區商廈空置率依然偏高，主要是市場整體氣氛未好轉前，商戶租用商廈仍會較審慎。

戴孤劃：咱聽說，一些負債比較高的中小型發展商，如果償還債務遇到困難，銀行會要求客戶增加抵押品「攤長來還」，若已經有項目抵押，銀行會建議客戶以另一大廈作抵押品加大授信額。

高 仁：戴Sir，銀行叫客戶增加抵押品已經算好，當中更多係唔願意再批出貸款之餘，仲會逼客戶放售手頭上嘅商廈。

施友化：因為銀行清楚知道客戶所持有商廈資產嘅yield（產量）並不高，相信連利息都不足以cover（覆蓋），梗係逼客戶賣咗「磚頭」還錢啦。

戴孤劃：這些老闆怎麼辦？

高 仁：大孖沙當然唔想賤賣手上嘅「磚頭」，若果物業成交價太低嘅話，隨時造成人踩人情況，令到樓市進一步下滑。因此，佢哋會施展「自救法」嘅秘技。

施友化：我都聽到「基金」巴打講，大孖沙會以一個比較好的價錢，把整幢商業大廈出售予基金，例如30億元，但雙方會有枱底協議。

戴孤劃：什麼枱底協議？

高 仁：假設一幢商廈嘅yield係4.5%，市場上嘅IRR（內部報酬率）大約9%，兩者差距相當之大，以30億元成交價，價錢絕對係唔合理。

施友化：為了促成交易，大孖沙會為商廈收益作出承諾，例如保證未來5年不少於9%。從基金角度來看，有資產、有租戶、有收益保證，令到成件事變得合理。

戴孤劃：大孖沙會不會sale & leaseback（出售並租回）？

高 仁：唔會啦，咁樣可能會涉及到《上市規則》嘅5-test，會計入賬方法亦唔好。

施友化：冇錯呀！大孖沙guarantee（保證）屬於一個commitment（承諾），因為金額未能確定嘅緣故，只需要作出disclosure（揭露）就得，即係「債務」等同off balance sheet（資產負債表外項目或表外項目）咗，唔需要當作bank loan（銀行貸款）看待。

戴孤劃：「鐵哥們」，這個大孖沙「自救法」也蠻不錯啊！

本欄逢周一刊出

歡迎交流上市公司的財技個案及招數，請電郵至koyan@hkej.com。