英楼市初显回暖 政府警惕危机收紧信贷
郝倩
全球房价最贵城市正在走出持续下跌的阴霾，并有望在今年“解套”。对经济前景看好，以及房源供不应求，正成为支撑大伦敦区域诸多板块房价上升的动因。
根据英国最大的房屋金融贷款机构Halifax最近的统计数据，英国房价从4月份以来上升了约6%，这意味着每套房源的价格大概提升了9000英镑。同时该机构发现，由于市场供不应求，所以经过数月上扬后，房价已经越来越向1年前“看齐”，但目前的水平仍未超过2007年8月份的巅峰。
2年前在次贷危机中深受其害的英国金融机构惧怕重蹈覆辙，英国金融服务监管局FSA(Financial Services Authority)正在制定新的监管政策，最终的“解决方案”可能会让部分购房者难以顺利得到贷款。
伦敦楼市过山车
2年前，意大利人桑托(Santo)赶着房地产热潮的尾巴，在伦敦西北区买了一套两居室。房子形态上是英式传统的排屋，类似中国所谓的“联排别墅”，门前有车位，后院带有独立小花园。当时的价格是一套23万英镑(根据10月19日的外汇牌价，约合256万元人民币)。
“可随之而来的便是楼市急转直下，在去年年中，几乎没有人对楼市还有信心了，市场上有大批的房源待售，投资人却都避之不及。”桑托对CBN记者说。
事实上，伦敦楼市从2007年8月开始就已经显示出“撤火”的迹象。根据英国最大不动产物业公司Rightmove当时的统计报告：伦敦一套房屋的平均标价比7月下滑0.1%至39.4268万英镑，是2006年8月以来首次下降。
之后，根据英国当地房地产服务机构Hometrack提供的统计数据：房价连续16个月下跌之后，在今年初平均房价的下跌已经超过10%。在有些板块，房价下跌幅度更为猛烈。
在桑托看来，面对危机最好的办法就是不去关心楼市到底有几成的跌幅。他搁置了自己换车的计划，将以前在Tesco购物的习惯改到了价格略微便宜的Sainsbury(英国第三大商超)，他的一些朋友甚至将在Sainsbury购物的习惯改到了更便宜的ASDA。
在普遍悲观的情绪下，谁也没料到楼市的回暖在1年之后已经到来。从今年短暂的夏季开始，伦敦迎来了一轮“小阳春”，虽然成交价格何时出现环比上涨，各机构统计的结果不一，但大都集中在今年6月份到8月份之间。到第三季度，已经明显可以看到成交价较第二季度出现0.6%的环比上升。
权威机构Land Registry of England and Wales的统计数字显示，今年第二季度，大伦敦地区的平均成交房价为26万英镑，之后这一数字迅速攀升。在一些零碎的代理机构最新更新的统计结果看来：到最近1个月，伦敦平均成交价已经达到30万英镑，甚至更高。
Hometrack通过市场统计发现：2个月前，购房需求上升了34%，但是市场供应反而下跌了2%。现在的问题是：买家数量明显增加，供不应求再度出现。
“我现在需要处理的购房需求有800笔，这一数字在去年仅是200笔而已。“ 大卫·赫莲娜(David Helena)，伦敦泰晤士河边金士顿(Kingston)板块的房产中介对CBN记者表示。他认为，市场在过去5个月的时间已经开始稳步提升，这一涨幅可能会在明年继续。
当然，不是所有的中介都持有同样的观点，该板块就有另一家房产中介明确表示，明年房价还会下跌，也许会跌价超过10%，但市场会在2011年企稳。
个人房贷将继续收紧
Hometrack也认为，这仍是一个稍显“脆弱”的市场。房价上涨部分源于供不应求。该机构9月底就监控到，虽然9月份房价仍有环比0.2%的上升，但是到中介注册的新买家只增加了1.1%，市场供应量的增长幅度更是只有“可怜的”0.1%，此外，目前成交价大约是卖家叫价的92%，这与7月份相比并无明显变化。
“我的房子几乎涨到了接近2008年初的报价，大多数的卖家不愿意‘赔钱’，可买家认为有泡沫，所以也不愿跟进，市场上真实的成交并不多。”大卫说。按照他的粗略估计，现在真正投入市场销售的房源，也不过才恢复到2年前的七成左右，成交量更是远远没到高位。
“买楼的中间阶层并没有受到过多影响，因为他们本身持有房产，很多英国人还乐意持有低风险的基金。问题在于，我房子周围的高档独幢别墅依然很少有人问津，那些房产大都在100万英镑上下，是英国传统概念中的‘豪宅’。这些物业的低成交量，导致整体价格提升也并不大。”桑托对CBN记者说。
还有一个不容忽视的因素是，买家贷款越来越难了，这也抑制了购房需求。
英国本地一名购房者Dave几个月前在伦敦买入一套新的2居室公寓，他对CBN记者坦言，他需要为此支付10%的首付，也就是2万英镑，因为他是英国人，所以得到了3%的贷款利率。而对于大多数持有外国护照的购房人而言，他们的借款利率却可能是5%，甚至高达7%。
按照3%的利率计算，月薪数千元英镑的Dave贷款20年，每个月的还款额为998英镑。假设利率升幅平缓，Dave认为还款额尚可承受。而桑托则表示，虽然他购房时房价存在泡沫，但由于借款容易，所以虽然是外国人，他也轻松办到了贷款。但是从近期银行给他的回馈来看，最新的购房者大都要支付15%的首付，而且贷款利率偏高。
假设在房地产市场繁荣的时候购房者可以轻松得到贷款，那么“解决方案”就是要让这种简单变得复杂，这正是英国金融监管机构正在做的事情。根据英国金融服务建管局于本周一(19日)公布的英国抵押贷款市场检讨报告，该机构表示，将对所有抵押贷款强制进行负担能力检查。一些以前可以获得贷款的购房人可能很难通过新规定。因为今后金融机构可能只需要确保企业仅向具备偿还能力的人放款。
据称，这份议案的公议期将截止到明年1月底，而下一份业内反馈声明将在之后的3月公布。如果贷款仍然收紧，英国房地产市场的回暖也许还需要等待更长的时间。
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