安聯：內房銷售暫增 難扭長期跌勢 多舉措救市助回穩 大行續看淡今年賣樓

內地購房需求持續下跌，人民銀行上周五（17日）推出一系列舉措支持房地產行業，包括調低買樓首期下限、下調住屋公積金貸款利率等。安聯貿易亞太區高級經濟師黃黎洋認為，短期內房地產市場會稍為回穩，並錄得更多銷售量，但長期房地產市場結構性下跌趨勢難以扭轉。

4月內地70個大中城市房價創逾8年半最大跌幅，黃黎洋表示，當局推出具體舉措對建立消費者信心十分重要，預計短期會有幫助，惟長期而言，房地產市場存在結構性下行趨勢，尤其在建築活動方面。

瑞銀不期望市況顯著復甦

黃黎洋認為，房地產行業踏入長期的調整，政策制定者可能試圖緩和結構調整的影響，當樓價下跌時，消費者需求亦會受拖累，政府希望避免陷入此惡性循環，故推出措施，但這只是短期回穩，無法逆轉行業長期的下行趨勢。

瑞銀亦持相似看法，瑞銀投資銀行亞洲經濟研究主管及首席中國經濟學家汪濤解釋，該行基準預測是未來兩三個月，房地產銷售和新開工成交量將趨於穩定，停止下跌。她預計，今年全年銷量將下降5%至10%，房屋開工率則跌15%至20%。雖然房地產對GDP成長的拖累略小於去年，惟房地產市場和整體經濟面臨的風險仍然偏向下行，不期望長期會出現顯著復甦。

汪濤稱，未來住房需求取決於持續的城市化、收入增長等因素，現時內地新房銷售每年約9億方米，她預料，新房銷售將穩定在每年8.5億方米左右，意味仍會稍為下降。

惠譽估未來住房需求銳降

惠譽預估更為悲觀，料2024至2040年中國年均住房需求可能降至約8億方米，意味比官方統計2011年至2020年平均需求12億方米低33%，也低於惠譽預計的今年住宅物業銷售面積的8.5億至9億方米。

惠譽解釋，此歸因於出生率低，影響人口結構，加上城市化進程放緩，以及市區重建的數量和規模減少。惠譽估計，農村人口向城市遷移的新增住房需求，佔2011至2020年的年均住房需求24%，此部分料在2024至2040年降逾三成，而市區重建項目相關住房需求則料下降34%。

大摩認為，在支持措施的推動下，將減輕明年房地產業對的經濟拖累。在基準預測中，現行政策的成功實施將逐漸遏制房地產市場持續下滑，加上潛在的進一步放寬政策，應能促進市場更快消化庫存，支持房企流動性，並恢復置業者的信心，改善房屋投資，惟成效有一定滯後。

惟大摩仍預期今年房地產市場將萎縮，房企的房地產投資料跌9.3%，明年降幅預計收窄至5%至6%。同時，今年房屋銷售跌幅料由去年的8.5%進一步挫至14%，明年則有望改善至跌3%至5%。