酒店溝埋安老院？或瞄準兩大商機
本港寫字樓空置率已超越金融風暴時期，有分析更指五年內空置率難以回落。面對供過於求挑戰，發展商陸續變陣，有牛頭角商廈項目就申請改用途，改建酒店及安老院，組合看似「獨特」，但正好瞄準兩大商機。
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項目位於商廈供應重災區
該項目位於牛頭角偉業街107至109號，前身為新昌中心。發展商星星地產向城規會申請改變地皮用途，將項目由發展30層高、總面積18.1萬方呎商廈，改建為樓高33層（包括1層地庫）綜合大樓，共提供200間酒店客房及不少於302張床位的安老院舍，總樓面同樣為18.1萬方呎。
從新昌中心的位置，發展商原打算重建為商廈可以理解。新昌中心步行可直達牛頭角站，周邊有海濱匯、花旗大樓、綠景NEO、宏利大樓及KTR 350等甲廈，食正觀塘CBD概念，只要租金或售價較周邊甲廈稍為親民，拆租拆售應有市場。不過甲廈供過於求下，在這位置繼續重建商廈，將來要與周邊甲廈一同爭租客，如意算盤未必打得響。
酒店加安老院是否可行？
商廈需求呆滯，發展商再改地皮用途正切合「有智慧不如趁勢」策略。不過新部署是酒店加安老院，設計上是否可行？
現時各區都有樓上為住宅、基座為安老院的樓宇，只要安老院與住宅各有獨位出入口及電梯，院友與樓上住客各不相干問題不大。同樣道理，新昌中心項目安老院及酒店各設置獨立入口及電梯，即可避免院友與酒店住宅爭用電梯及公共空間的問題。
至於有無市場，先講酒店部分。今年首季甲級酒店入住率77%，乙級高價酒店入住率87%，中價飯店入住率88%。旅遊促進會總幹事崔定邦日前預計，今年十一假期，預料中低檔酒店價格升10%至15%，入住率可達七至八成。中低檔酒店需求跑贏甲級酒店，新昌中心重建後的酒店部分，正切合市場需求。
另外單幢式酒店兼具服務式住宅功能，可以月租方式吸納內地生及專才客源。新昌中心位處牛頭角，內地生往返九龍塘及紅磡都便捷，亦可吸引在九龍東及港島東工作的專才租住。
雖然新昌中心位處商貿區，但灣仔駱克道及軒尼詩道已匯聚多達六間院舍，反映剛性需求下，安老院設置在商貿區同樣有市場。而且開設在商貿區，只要提升配套及服務，安老院可定位較高檔優質院舍，加上酒店部分，較繼續興建寫字樓爭租客，似乎更有商機吧。
