迪拜时光倒转20个月 迪拜模式是否一无是处
20个月前，迪拜房地产正处在最辉煌的顶点，而这也成了迪拜从奇迹到危机的一个关键转折点。
罗赟｜文
20个月前，2008年5月，应该是迪拜辉煌的最高峰。
40多度的高温，空气中弥漫着砂石的气味，没有一点绿色。当记者乘坐的直升机在迪拜上空盘旋的时候，眼里能够看到的全部是在建的摩天大楼和高高低低的吊车。
全世界1/4的起重机都在迪拜工作。世界第一高楼“迪拜塔”一处就有4000名建筑工人和100多台起重机。海面上，漂浮着密密麻麻全是房子的棕榈岛和组成一幅世界地图的300个岛屿群——世界。
在一年半后遭遇债务危机的迪拜世界集团下属房地产公司Nakheel的总部，澳大利亚籍CEO，Christopher O'Donnell在对着大屏幕详细介绍着占据迪拜海岸线的众多项目。其中重中之重是他最引以为自豪的迪拜世界(world)岛群和迪拜海滨(waterfront)，一个是用砂石在海面上建造的世界地图岛群，给迪拜凭空增加了232公里的海岸线和557万平方米的面积；另一个则是两倍于香港面积，可以容纳150万人工作和生活的海滨新城项目。
“‘世界’已经让我们征服了，下一步是‘宇宙’(该公司计划要修建的一系列以太阳能供给能量的人造岛屿，包括太阳、星辰、行星等),但是宇宙都征服之后，我们就不知道该做什么了。” Christopher看起来自信得不得了。2008年上半年，Nakheel净盈利为26.5亿迪拉姆(约合7.2亿美元)，这几乎是Nakheel经营状况的最高点。
Nakheel的售楼处，依然是人头攒动，穿着阿拉伯传统服装的售楼小姐们都说流利的英语，不停地告诉来看房的人，棕榈岛5500套公寓和别墅，已经只剩下零星的尾房。
至于世界岛，是不会在这里出售的。Nakheel公司每年只给全球最高端的50位客户发送特别邀请，收到这个邀请的人才有希望成为岛主。不断有人打听到底贝克汉姆和皮特夫妇到底买下棕榈岛的什么地方，工作人员都以要保护客户隐私而拒绝回答，只是一再蹦出类似于老虎伍兹、鲍里斯·贝克尔、迈克尔·欧文这样如雷贯耳的名字。那时的气氛颇有些类似现在的北京，卖房子的是大爷，而买房子的，不是在买，是在抢。
记者采访时遇到一个英国商人Andrew，2006年以560万迪拉姆(约152万美元)在棕榈岛上买入一栋有5间卧室的独栋别墅。2008年2月，又在附近以1000万迪拉姆(270万美元)买入一栋4个卧室的海边独栋，当时正在装修。他曾经把第一栋别墅出租，租金是每周4万迪拉姆。他算了算，如果每年的租金为190万迪拉姆，也就是说，5年的时间他就可以完全收回买房的投资。是这笔账让他豪不犹豫买了第二栋别墅。他很自信地告诉记者：“我原本是想在摩纳哥或者伦敦买度假屋的，完全是被迪拜的免税政策吸引，迪拜将是一个比那些欧洲城市更多元化的大都市。我相信，今后迪斯尼主题公园、亚特兰等旅游设施竣工后，迪拜度假别墅的租金和售价还要上涨。”
要知道，2008年第一季度，迪拜的房价上涨了43%。唯一的问题就是，他的事业、夫人和孩子都在伦敦，这里的房产，纯属于投资。一个人这样似乎没有问题，但是如果所有人都这样，迪拜则必然要遭遇重大问题。
其实，即便在迪拜投资最热的时候，也并不是所有的人都那么看好未来。与记者同行的新加坡海峡时报的记者Cara几乎每年都来一次迪拜，在采访Nakheel的时候，她一直在向记者灌输一个思想——迪拜肯定会有泡沫破灭的一天，因为房价疯涨，但是住的人很少，房屋的空置率太高了。
从棕榈岛的情况来看，密密麻麻全是房子，却几乎没有人，我们一起去调查房子入住情况，Nakheel公司的工作人员，每个都喜气洋洋，说房子都卖出去了，但是却没有一个人能给出确切数字住了多少人。但是根据当地的一家房产中介的估计，棕榈岛上，大概住了2000户，绝大部分的房子还没有装修，空置率在50%以上。这仿佛与当年美国佛罗里达房地产崩盘的序幕一样──因为大家都买holiday home，真正去住的人却少，只有房价而没有后续的消费拉动。
其实任何人理性地思考一下也会知道，一根草都不长，没有太多文化底蕴、夏天可以达到50摄氏度的地方，来度假的人也大多不过是来猎奇的──或者干脆就是来看看这里的人工奇迹的。
要想让布拉德·皮特夫妇和乔治·克努尼在这里买个房子很容易，让他们像在有生意可做的巴黎，纽约或者幽静美丽的普罗旺斯、托斯卡纳一样长期居住，可能性几乎为零。他们也不过是赶场大集，凑个热闹罢了。
迪拜的经济，高度依赖于人口增长。2001年，迪拜不到100万人口，2008年5月的官方统计是180万，而几乎所有的预测都异口同声，迪拜在2010年将达到400万人口。迪拜一切的建设都是建立在每年人口增长6%-7%这个假设上的。180万人口的迪拜城有475间正在运营的酒店和酒店公寓，光是一个棕榈岛上，就有30个酒店，其中的一个亚特兰大酒店，就有1539个房间。2007年迪拜接待的游客数量为700万，为了满足这些加速建设中的酒店，迪拜不得不设定超高的游客数量目标，要达到2010年1000万人和2015年的1500万人。常住人口和游客一旦达不到这个速度，那些在建的项目就成了空中楼阁，即使有交易，也不可能让这个城市实现经济的良性循环。房子再多，也不能变成城市。
明白这个道理的人很多，这其中当然也包括Nakheel的CEO。在专访的时候他专门对记者强调：“中国是我们最重要的合作伙伴，我们有很多承建商来自中国，我们有很多投资者来自中国，但是中国有13亿人，我们希望有更多的中国人能够来迪拜，这对迪拜的未来很重要。”
现在看来，那个时候迪拜需要的可能不是再来几百亿美元的投资，而是增加100万的人口。
关于迪拜是否存在泡沫的争论，其实从来没有停止过，即使在那个最辉煌的2008年5月份，无论是媒体还是专家，对于迪拜盲目扩张、过度依赖房地产和外债过高的批评不绝于耳，华尔街的基金对于迪拜相关的概念也已经看空。
但是，大多数人还是像第一次去迪拜的记者一样，沉迷在直升机的高度上看到的人工美景，陶醉于七星级酒店的顶级美食与红酒，被迪拜的奢华和气魄唬得张口结舌，再加上欣赏作为阿拉伯窗口的迪拜自由、多元的文化氛围，对那些批评和质疑，一概自动屏蔽。
迪拜“去石油化”的战略没有错，“制造奇迹”的战术也没有错，只是其设定的“中东自由港”的发展速度实在是快了点儿，“世界第一”的雄心实在是大了些，而迪拜的运气却实在是太差了。
2008年5月的辉煌顶点过后，全球经济危机的突然降临，随着追捧迪拜的资本无情离场，只剩下等待救援的烂尾楼和无数看客的如梦初醒。
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