拉闊投資│英國物業考察之學區房（小勇哥）
小勇與紫晶現時身在英國。四年前，我們送女兒到蘇格蘭讀大學；今次再到蘇格蘭出席女兒畢業典禮，兩次都順道考察英國的物業市道。四年前，我們在蘇格蘭聖安德魯斯鎮（St. Andrews）買了一間半獨立屋，方便女兒上學，亦希望投資有回報。
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聖安德魯斯房租四年升30%
投資聖安德魯斯的物業，因它是university town（市鎮發展全因大學而開展）。根據World Population Review資料顯示，聖安德魯斯鎮人口18762。根據大學資料，2023至2024年度學生人數10,234人；大學內學術及行政職員3,115人。然而，大學提供的住宿床位只有約4,000多張。不少學生須到該鎮的外圍甚至到鄰近的城市Dundee居住，搭巴士需時半小時以上。
由於房屋供應不足，但需求持續增持。四年來在聖安德魯斯的房租金額升了30%，前景仍然看好，至於樓價亦升逾22%，物業整體回報相當理想。小勇與紫晶決定繼續持有這個物業，若有回報理想的同類學區房亦會加碼。
待售房屋價格創新高
先說英國整體樓市，貸款機構Nationwide報告稱，英國4月平均房價為26.2萬英鎊，按年升幅由1.6%減至0.6%；按月價格更出現0.4%跌幅。不過，另一家貸款機構Halifax的資料顯示，4月平均房價288,949鎊，按月微升0.1%，扭轉3月下跌0.9%的局面。Halifax認為，數據反映英國樓市在高利率時代仍可站穩陣腳，交易及需求正在改善。
英國房地產網站Rightmove的數據更加樂觀。雖然利率仍然高企，但英國待售房屋的價格再創新高。截至5月中旬的一個月內，全英住宅平均要價為375,131鎊，按年升0.6%，按月更錄得0.8%升幅。
不過，英國整體學區房的前景有陰霾，要面對政策逆風。由於早前大幅放寬移民，導致移民人數近年創新高，隨着大選臨近，保守黨政府自去年開始控制移民數目，目標是減少30萬移民，並陸續宣佈多項收緊簽證措施。
新措施限畢業生簽證
首先，除碩士研究生以外，今年1月起其餘國際學生的家屬不得申請居留簽證。其次，完成學業前，國際學生不允許由學生簽證轉為工作簽證。
今年4月起，又將技術工人簽證的主要工資門檻由26,200鎊提升至38,700鎊，旨在減少合法移民數目。這項新措施推出，導致滙豐銀行取消了外國畢業生在英國工作的錄取，並告知他們可在滙豐的中國大陸、印度和波蘭機構找工作。其他會計師行也有類似安排。
更具爭議性的是保守黨政府研究是否縮減畢業生簽證。畢業生簽證是允許國際留學生畢業後在英國生活和工作兩年。不過，本月中，英國移民諮詢委員會（MAC）發表報告，建議保留畢業生簽證途徑。同時警告，削減海外學生數量將導致一些大學出現嚴重財政問題，並可能導致破產。
排名高大學仍有作為
英國大選在7月4日舉行，移民是一個重大議題。雖然縮減畢業生簽證仍在當局考慮之列，但首相蘇納克已轉移目標，計劃打擊在海外推銷畢業生簽證的代理。
無論由哪個黨勝出，減少移民已是英國不能逆轉的趨勢。不過，學區房仍會是有高價值的投資，只要大學吸引力足夠大的話，便無懼政治的干擾。
聖安德魯斯大學在英國甚受學生歡迎。近年在英國大學排名很高，在The Guardian University Guide排名榜，聖安德魯斯大學過去5年均排名三甲，2023及2024均超越牛津及劍橋排名第一。因此小勇仍會投聖安德魯斯鎮信心一票。
小勇哥
Yahoo Money Talk客席主持、投資達人
本欄隔周四刊出
