新闻分析：德国是如何化解预售房风险的
新华网法兰克福2月6日电新闻分析：德国是如何化解预售房风险的？
新华社记者 郇公弟
德国长期以来普遍实行预售房制度，开发商在项目获批后即可提前开始销售房屋。然而，预售房方式存在天然的风险，无法交房的情况在德国也时有发生。但是，详细拟定合同、分期预付等措施，对于德国房地产商和购房者双方降低风险和化解纠纷起到显著效果。
在德国，一般房地产商都会选择在开工前提前预售房屋，其通常会在三分之一的房屋签订销售合同后才开始动工。德意志银行旗下GSC地产基金总裁郑骢在接受新华社记者采访时说，预售房是房地产商解决资金问题的一种重要方式，这对于购房者来说必然存在风险，特别是在此前的金融危机中，房地产商破产或因资金链断裂导致在建房屋无法完工的情况并不鲜见。最终的结果是购房者将面临无房可住，或者被迫损失部分资金。
但郑骢说，在市场机制下按照风险自担的原则，出现这些情况也并没有产生太多混乱。这是因为德国的预售房有着严密的制度设计，房地产商和购房者都能够通过协商自行处理这些问题。
对预售房按照建设进度付款以及规定详尽的合同，是化解部分风险的主要措施。德国第一大建筑工程公司黑尔夫曼房产开发公司房地产经济师赵清向新华社记者介绍，在德国房主购买预售房并不是从银行一次性贷款并全额支付房价，而是按照建房进度在交房前分期支付。
赵清说：“购房者有时候会会分十几个阶段支付房款。房地产商为了收款，自然会在建房过程中主动向购房者详细报告进度。也有部分购买者会到实地查看，如果存在问题，随时会与开发商交涉。”
如果建设进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。如果确实无法在规定日期前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。比如在延误期间如果购房者不得不租房或者住旅馆，开发商有义务支付房租和宾馆费用。当然在签订购房合同时，有经验的购房者都会要求将这些条款尽量详尽的写入合同中，这将大大增加与开发商谈判的筹码。
详尽的、个性化的购房合同，也是降低预售房风险的有效方式。赵清说，一份德国预售房合同一般都有上百页，不仅有整体楼盘状况和图纸等，还包括购购房者对住房详尽的质量要求和付款时限等。在基本房屋销售合同文本的基础上，购房者可以跟开发商协商在合同内附加大量的个性化条款。
在合同具体条款中，开发商难免会故意模糊质量要求，但购房者一般会要求尽量将其明确。比如合同中可以明确规定铝合金窗户、实木地板、瓷砖档次等，乃至将实木地板明确为橡木地板。对于项目最晚开工时间、最晚交房时间等，购房者也应当尽量明确到年月日而不是某一时段，比如规定“2月1日交房”比规定“三个月内交房”更便于防止开发商延误购房者入住。
郑骢介绍说，虽然德国在建房和房屋出售方面有一些法律，但关于预售房制度并不需要设立专门的法律，合同是处理购房者和房地产商纠纷的主要依据。即使房价在建房期间出现较大波动，双方也必须完全按照合同执行。他说，“各地房地产市场具体情况各不相同，市场行情也在天天变，法律必须保持稳定性和延续性，频繁的改动反而会影响法律的权威。”
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