重返越南：高房价冻结购买力
1978年，从土地开始中国走向改革；1986年，越南步中国后尘也开始改革。彼时，中越短促而激烈的战争硝烟刚刚散去。几乎同时起步的改革时间，同样的政治体制，同属儒家文化圈，相近的改革思路，这一切决定了中越经济形态的相近性。
越南是中国经济不可多得的一面镜子。2008年，本报记者走访了越南；2010年，在经历金融危机的冲刷之后，越南怎么样了？本报再次派出记者重返越南，从楼市、股市、投资等各个剖面入手，为中国正在热议的主要经济面，寻找相近的影像。
冷淡：高房价冻结购买力
本报记者 陈 锋 王晓薇 越南报道
就像当年中国无人准确预测房价走势一样，越南的房价也令人雾里看花。2008年年中爆发的金融危机虽然令越南部分城市房价腰斩，但并未能引发抄底潮，截至今天，年轻人甚至干脆不闻不问高房价。而这，仍不能撼动高高在上的房价。
“如果让我选择，我更愿意投资股市而非楼市。”胡志明市民阮秋女士说，越南房价涨得太高，而股市目前位置较低。
河内某房屋中介公司负责人阮光云18日对前往采访的中国记者介绍说，这段时间看房的人很少，成交更是清淡。“去年10月成交火爆时，最高每天成交30套，而上个星期才成交了两套。”
越南著名的HTV电视台财经商务频道节目总监裴文坦言：在越南，普通人是买不起房的。“以我目前的工资水平，想在胡志明市购买一套住房，大概需要工作30年。”
“我现在还没有考虑买房，价格太高了，买不起。”在胡志明机场，一位在电信部门工作多年的阿红说。
一家苦干36年难买一套房
1月19日，记者来到位于越南首都河内灵丹湖畔的一个居民住宅区，参观越南翻译阿东的姐姐家。据介绍，那片区域是河内最早开发的住宅区，类似于北京的方庄片区。
阿东的姐姐在越南政府财政部门工作，丈夫是合资电梯公司的设计师，育有两个孩子，大女儿5岁，小女儿1岁。据阿东介绍，姐姐每月工资500元人民币，姐夫工资略高，不过也只有1000元人民币。这个四口之家所居住的房子面积是72平米，两房一厅的格局。据姐姐介绍，目前这套房子的市场价为65万元左右，每平米9000多元人民币。
“现在的房价相对于普通家庭的收入，显得非常高。如果现在去购买这套房，我姐一家要辛辛苦苦工作36年，而且还要不吃不喝才行。”
阿东说，像她姐姐和姐夫这样的工薪阶层，根本无力购房。幸运的是，阿东经商多年的父母，在2002年帮助她们购下了此处房产，而当时的售价是每平方米1500元人民币。
阿东介绍说，在越南，育有小孩的家庭，生活压力很大。他一个刚添了小孩的朋友，每个月的花费需要2000元人民币，仅奶粉费用就需要1000元。育有两个孩子的姐姐，生活压力并不小：大女儿的入托费大约500元人民币，小女儿的奶粉钱也是一笔不菲的开支。“河内的水电费，与北京相比并不便宜。电是2毛一度，自来水是5元一吨(目前河内对水电实施阶梯价格，超过一定额度后，水电费价格会更高)。”
对于购房一事，与记者同机前往胡志明市的越南留学生小阮表现出了另一种态度。“现在根本就买不起房，所以干脆就不考虑。”他介绍说，依现在的房价，越南年轻人在大学毕业之后10年内很少会考虑购房。他以自己家庭为例说，父亲是医生，如果不加上空余时间接诊的收入，月收入大约是1000元，作为教师的母亲，每月工资是2000元，如果自己公派留学回国，按要求到政府建设部门工作，每月的工资也只有1000元。“像我这样的家庭，在越南算是很好了，即便如此，离买房相当遥远，对于普通家庭，买房更是一种奢望，所以根本就不去想了。”对于购房的压力，小阮表示，越南年轻人并不像中国年轻人那样有强烈的购房冲动，他们对于房子抱持“买得起就买，买不起也无所谓”的态度。
公司设在离河内市中心巴亭广场10公里远的住宅区的房屋中介，“越南VCI投资与建筑房地产公司”营销主管阮光云证实，在越南，购买房子的主力军是四十岁以上的人，而其中以商人居多，年轻人和工薪阶层乏有问津者。
新区单价2500美元
VK housing是一家韩国公司，正在胡志明市第七郡开发一个房地产项目，土地面积5万平米，拟建2060套商品住宅。胡志明全市分成10余个郡，从地段上看，房价最高的是第一郡，其次是第二郡、平升郡，第七郡位居中端。
韩籍总经理SUNG HYUN PARK介绍说，这一项目将在2010年底开盘，预计开盘售价在每平米2000-3000美金之间。
他们认为胡志明市房地产价格在经过了2008年中到2009年初大跌之后，在2009年已经见底，今年胡志明市房价仍可能继续上涨。对于上涨理由，韩籍总经理认为，越南政府限制越南国内黄金交易，部分资金会转而向房地产流动进而会推高房价。
不过，这位负责人表示，越南房价已经高了，压制了居民的购买意愿。“我们对居民购房意向和能力进行了调查，结果显示，居民在2010年的购买力将达到顶端。”他说，可能在他们的2060套房子投入市场后，未来几年市场很难接受这么高的房价了。“我们在做完这个项目后，可能会在好几年后再开始另找项目。”
1月15日，记者特地探访了距离胡志明市中心滨城市场约30分钟车程的第7郡。这是一片生机盎然的区域，胡志明市政府力图将此区域打造成新区，众多外资抢滩其中，大片大片的农田之上架起了塔吊。正在动工的项目包括韩国乐天的大型综合商场、大型游乐园、写字楼等。而宝马、沃尔沃、丰田的4S店则早已入驻。
由台湾中央贸易开发集团开发的“富美兴”项目，据称是目前第7郡地区最大的房地产开发项目：包括别墅、连排别墅和公寓。在售楼处，两三百平方米的会客大厅没有一个客人，而工作人员也仅有寥寥数人。
一个名叫黄清云的售楼小姐介绍说，目前没有可以出售的楼盘，需要等到2010年春节过后，越南政府确定新的税收政策后，才能大体确定售价。而楼盘最快也要等到2010年底才可以出售，交房则需等到2012年。“预计在2010年年底销售的楼盘单套面积都在100平米左右，单价约2300美元/平米。”
黄小姐所说的待售楼盘位于富美兴项目的最东边，而项目中心区域都用来建造别墅。紧邻别墅区的西面公寓在2009年9月就已销售一空，当时售价为每平米2500美金。
记者通过一家名为“KOCO LAND”的二手房中介了解该区域的二手房价格，销售人员介绍说，越南政府不允许外国人购买住房，因此外国人一般借用当地人身份来购买。也正因为此，他们的业务更多以出租为主。目前一套大约200平米的别墅，每个月的租金约为1800美元，而售价则在82万美元到94万美元之间。
中心郡商务楼只租不售
第一郡、第三郡是胡志明市的核心区域，也是房价最贵的地区。第一郡是胡志明的金融区，集中着各大银行，越南首个证券交易所——胡志明证券交易所也坐落于此。而第三郡曾是法国人集中居住区，被称为贵人区。
记者发现，在这两个中心郡，新楼盘屈指可数。一位房屋中介解释说，因为中心郡地价非常昂贵，拆迁费很高，投资开发的成本比其他地区高得多。即使开发完成，楼盘售价奇高，销售可能是个问题，因此，中心区楼盘稀少。
记者走访了第三郡4个正在建设中的楼盘，令人意外的是，无一对外出售。一栋16层高的公寓大楼，据称主要用于拆迁区域居民的回迁。3栋高层商务楼外部的大广告牌上，根本找不到销售电话，从附近居民处打听得知只租不卖。在一处名为AGREX BAIGON的在建写字楼前，记者恰巧遇到项目负责人，他表示，这栋写字楼同样只租不卖，租金是每平米每月20美元。
在即将离开胡志明市时，记者所住的旅店女老板请记者在中国帮她寻找购买者，她想出售整栋旅店。该旅店位于第一郡，高9层，占地约100平米，四周均为银行，步行到胡志明证券交易所只要3分钟，可谓黄金地段。旅店女老板表示，她愿意以1800两黄金(越南1两黄金等于37.5克)出售。按照1月21日每克黄金241.7元的价格，这栋9层小楼总价高达1631万。
“难怪她会请你们帮她找买家呢，这里一般人哪里买得起！”越南翻译阿德听后连连咋舌。
成交清淡中介继续看涨
1月15日，记者拜访了位于胡志明市第一郡的“KYANG MIN”不动产投资公司董事长刘光荣，这位从业多年的业内人士向记者介绍了胡志明市房地产市场发展状况。刘光荣所在公司同时经营房屋中介和房地产项目开发，中介公司目前在胡志明市有两个营业部。
刘光荣说，他见证了胡志明市房地产价格暴涨暴跌的全过程。2001年到2005年，价格上涨了3倍，2005年到2007年，价格再次上涨2倍，受金融危机影响，2008年房地产价格回落，从2008年年中开始到2009年，房地产价格反弹了50%。
这位到过中国北京、上海、东莞、广州等多个城市的房地产业内人士指出，如同中国一样，越南房地产价格在过去几年大幅上涨，“与中国很相似”。
在河内，从事房地产中介业务长达7年的阮光云向记者讲述了别墅飙升20倍的神话。这些如今身价不菲的别墅距离河内巴亭广场10公里，位于城市的南边。2001年，一套200平米的别墅，其总价为700兆越南盾(按当前汇率，约合现价25万元人民币)。如今，该别墅的单价大约在80兆越南盾(约合28500元人民币)，总价达570万元。
阮光云介绍说，在2008年金融危机最严重时，这一区域的别墅价格曾跌至每平米50兆越南盾(约合17800元人民币)，但随后展开反弹。至今已经上涨约60%。
“越南现在贫富差距很大，有钱人买别墅，没钱的人只好租房。”这位业内人士指出，仅从现在看，相比购房来说，租房价格并不算高。阮先生所在的公司，即租用了一套180平米的别墅，每月租金2000美元，而目前该房售价为70万美金。“也许从租金来看，买房并不划算，但买房可能会获得巨大升值收益。我认为越南房价未来还有很大的涨升空间。”不过，这位负责人承认，当前河内房地产市场成交清淡，该营业部上周仅成交2套，而2009年最火爆时，每天就能成交30套。
国内媒体报道称，金融危机最严重时，胡志明市的房价跌幅高达60%。对此，前述“KYANG MIN”公司董事长刘光荣予以证实。“一些炒作过度的区域，甚至出现过70%的降幅。”他告诉记者，跌幅巨大的楼盘集中在那些新兴发展起来的地区，如第七郡、第二郡。很多资金借助新区概念大肆炒作，将房价大幅拉高，在越南发生金融危机后，这些炒作资金撤离，导致这一区域房地产价格大跌。一般区域的跌幅大概在40%左右。
比如，2008年一套中等价位新房最高时售价在每平米5000美元左右，而在2009年初，只能卖到每平米3000美元。
刘光荣指出，胡志明市中心区并未见如此剧烈的波动，因为中心区住宅开发很少，多为写字楼，炒作不如住宅，因此价格下跌幅度不大。长期来看，中心区的房价还会有进一步提升的可能。“像中心区的第一郡，以及富人集中的第三郡，开发费用非常大，这里的房产在有外国投资者进入后，我认为在两三年内会上涨一倍。”
<< 前一页123后一页 >>
房地产业
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
欢迎订阅凤凰网财经电子杂志《股市晚报》
