【新聞點評】弊傢伙，樓市有骰摸

樓市全面撤辣後，絕跡N年的「摸貨」交易據報重現，令市場關注會否觸發「炒風」。事實上，該類交易在九十年代曾佔整體成交接近兩成，被視為當時樓市癲狂的「幫兇」之一。不過時移世易，現今有三大因素跟當年不一樣，注定「摸風」難成氣候，頂多只能在300萬元以下「的骰」物業找到獲利空間。

「摸貨」指以確認人（confirmor）身份買入物業，並且簽署買賣合約，但卻趕於最終成交（通常是簽署臨時合約後3個月）之前轉售予另一買家，相當於「快買快賣」，堪稱為「快炒」之極致。

這種「炒法」有三大好處：資金需求小、獲利快、潛在賺幅巨大。舉例說，在九十年代，一個買家購入500萬元物業，只需付15萬元（3%）「細訂」，然後他若能於一星期後以550萬元把該單位轉售，賬面上便獲利35萬元或233%，即使扣除佣金等雜費，利潤也很豐厚。

全面撤辣 摸貨重現

正因如此，「摸貨」在那些年曾佔樓市整體交投接近兩成，且不乏「摸上摸」個案，個別物業甚至短期內被「摸」六七次，都算癲，直接對當時熾熱的炒風推波助瀾。不過特區政府後來針對「摸貨」收緊監管，再加上「辣招」印花稅增加交易成本，令這種炒賣方式自2010年後基本上絕跡。

隨着財爺陳茂波上周發表《財政預算案》宣布全面撤辣，樓市不但一二手成交量應聲反彈，還有傳「摸貨」交易重現，據報已引起部分銀行關注，令人擔心有可能再次觸發炒風。

三大因素 難成氣候

然而，時勢已變，現今有三大因素跟九十年代不一樣，注定「摸風」難成氣候。首先，如上文提到，港府早已汲取教訓，針對「摸貨」收緊監管，包括要求這類交易也必須於簽署買賣合約30日內繳付印花稅，導致「摸教教徒」成本驟升。事關即使取消了辣招稅，所有住宅交易仍須繳付基本的從價印花稅（AVD），稅率最高4.25%，再計及佣金等雜費，現在「摸貨」獲利的門檻及難度無疑大增。

理論上，倘買家用公司名義買樓，目前只需繳付一次印花稅，待「摸出」單位時，由於接貨者毋須繳稅，賣方有空間賣貴一些（把可節省的稅款局部反映於樓價），從而爭取獲利多一點。惟值得注意的是，透過公司持有的物業可申請之按揭比率較低，利息往往也較高，所以撤辣後，這類「公司貨」在市場上不一定受歡迎。尤其是針對普羅大眾的非豪宅類物業，準買家較為重視按揭條件，「公司貨」或許反而會有折讓。

其次，九十年代「摸風」旺盛的一個背景是供應緊張，當時不少買家明知自己從「摸族」手上接貨，變相被炒家「mark高個價」賺一筆，儘管「不順氣」，卻因心急入市，無奈「硬食」。反觀現時樓市供應充裕，單計一手貨尾單位已達2.3萬伙，加上今年新推項目逾萬伙潛在貨量，二手放盤亦未見稀缺，準買家選擇甚多，在「有得揀」下，除非價錢「超筍」或單位可遇不可求，否則不會隨意幫襯「摸貨」。

最後一個因素關乎資訊差距，30年前互聯網尚未普及，當時很多「摸族」都是資深炒家、地頭蛇及地產經紀，他們比其他人早一步接觸放盤資訊，有較多機會搶先低價吸盤，隨即「摸出」獲利。但現今互聯網發達，坊間有大量放盤網站，最新成交資訊第一時間「報通街」，不論準買家抑或放盤的業主皆能緊貼成交市況，炒家及經紀從中「食盤」的機會比以往少。

綜上所述，現今「摸風」不太可能重現九十年代盛況，特別是銀碼較大的物業，須繳付最高4.25%印花稅，連同佣金雜費，意味一件「摸貨」須在3個月內升值約6%才可「打個和」，若想賺錢則需要更大升幅。萬一3個月內「摸唔出」，「摸族」就要「上身」接貨，短炒變成被迫長揸，成本與風險計算方式完全不同。

攻細單位 有利可圖

在此情況下，唯一存在較大「摸貨」空間的相信是300萬元以下「的骰」物業單位，事關印花稅只需100元，計及佣金雜費，物業在3個月內「炒高」約3%便有利可圖（例如280萬元買入、288萬元「摸出」）。難怪自上周三撤辣後，這幾日最「旺」的是荃景圍荃灣中心，暫時已錄逾15宗成交；因該項目樓齡達45年，且以200多至300多方呎細單位為主，較多300萬元以下盤源，據估計吸引部分「摸族」重新出山搵食。

但正所謂「大雞唔食細米」，像這類超細價「的骰」物業，就算成功「摸入摸出」10個單位，充其量賺幾十萬元，卻頗耗費時間精神，兼且風險不小。恐怕只有長駐區內的地頭蛇才會有興趣做「骰摸」，具份量的炒家費事參與。

再者，現今社會輿論十分警惕「炒樓」活動，政府及相關業界都不會坐視「摸風」刮起。例如昨日有市場消息指出，包括滙豐在內的16家銀行已決定即時停止為「摸貨」物業批出按揭，勢必令該類放盤更難「甩手」，進一步壓縮「摸族」操作空間。若連「骰摸」也絕跡，自有利於樓市平穩發展。