地政總署去年就上水古洞北和粉嶺北新發展區餘下階段的原址換地申請，引入標準金額補地價安排（標準補價），並於今年6月底大幅下調標準金額，現今獲發展商採用。

消息指出，新世界發展（0017.HK）位於粉嶺北馬適路的換地申請，循標準補價進行補地價，涉資約34.6億元，料較調低標準金額前節省約20.8億元或37.5%補地價；每方呎樓面補價約3100元，成為首宗新界東北以至北部都會區採用標準補價進行換地的個案。

每呎樓面價降至3100元

地政總署回覆查詢時表示，6月底下調古洞北及粉嶺北新發展區原址換地補地價的標準金額後，已邀請合資格申請人在7月底前回覆，是否以新的標準金額補地價，在7宗獲接納作進一步處理的申請中，只有1宗選擇以修訂的標準金額補地價，其餘皆選擇以傳統估價來評估。

該個馬適路項目佔地約15.53萬方呎，地盤劃為「住宅（甲類）1」地帶，最高可建地積比率7.2倍，當中住宅地積比率6倍，非住宅地積比率1.2倍，意味該用地總樓面可達111.84萬方呎，約93.2萬方呎為住宅樓面，約18.64萬方呎屬非住宅。

根據去年3月底政府提出的標準補價安排，該用地補地價金額動輒55.4億元。不過，政府今年6月底調低標準金額後，以最新的補地價計算方式估算，該用地最新補地價金額可大減37.5%，至約34.6億元。

以總樓面約111.84萬方呎計算，樓面補價由約4955元，降至近3100元。若與恒地（00012）2017年12月就馬適路8號One Innovale發展項目進行補地價時的樓面補價約4151元比較，樓面補價約6年時間勁削約25.3%。

新世界發言人回應查詢時稱，集團在北部都會區持有約1500萬方呎農地，主要分布於元朗及粉嶺北，但對個別農地的補地價進度不宜作出評論。

有測量師估計，該地的地價成本連同建築費等合計後，估計日後每方呎實用面積逾1萬元，將可錄利潤。

該區樓齡約25年的私人屋苑綠悠軒，近月二手成交呎價約1.17萬元；One Innovale發展項目近月一手成交呎價約1.4萬至1.8萬元。

有房地產分析員說，古洞北和粉嶺北新發展區的換地期限原本在6月30日，之後延遲至12月31日，若不在期限前補地價，政府有權收回土地，令發展商加速決定是否採用標準補價。

6地配套不足 有待落實

參考One Innovale最近的成交價，現時補地價的價格合理、算不上便宜；新世界財政狀況偏緊，相信接納補地價，也想向投資者證明公司並沒有太大流動性問題。

資料顯示，連同該新世界項目，該區共有7幅土地與政府磋商補地價，共可興建約9000伙，其中3幅由恒地提出。恒地接受查詢時指出，相信不同發展商會按自己地盤情況，決定是否採用標準地價計算補地價。

有地產界人士分析，新世界接納補地價的土地，道路和水電煤等基建配套齊備，採用標準補價可以加快推展，惟其餘仍未落實補地價的6個項目，部分基建配套不足，發展年期長，加上銀行利率上揚，影響其他地產商轉用標準補價的意欲。