基滙吳繼煒：樓市「絕對已見底」 香港已過冬眠期 投資者FOMO心態

本地樓市近期乍現小陽春，惟外界眾說紛紜，有大好友憧憬市道全面復甦，亦有淡友憂慮低處未算低。房地產私募基金管理公司、管理資產規模達340億美元的基滙資本（Gaw Capital）董事長兼聯合創辦人吳繼煒（Goodwin），屬於睇好的前者。他早前接受《信報》與Now TV聯乘的《一語千金》節目專訪，列出樓市兩大利好因素，明言從投資者角度，樓市「絕對已見底」，又深入拆解住宅、寫字樓及工商舖的市場趨勢，以至港九不同地區的發展前景。

能夠如此肯定地拋出「樓市見底論」，皆因吳繼煒認為，香港已度過新冠疫情後的「冬眠期」，最主要因素是銀行利息終調整至正常水平，只要下調方向持續，利息與成本壓力一直下跌，回報自然變高，投資者對資金回籠的急切性和要求亦會降低，整體大方向對地產行業有利。「香港來說，你會見到個（市場）需求一直都在，尤其住宅，只不過很多人『坐着』那些cash，擔心樓市未見底而不敢入市；但當你開始見到利息下調，大家就會重拾信心。」

需求一直存在 「很多人坐着cash」

第二個利好因素，是IPO（首次公開招股）市場開始復甦，帶動愈來愈多人有信心重投樓市，購買住宅，2025年全球約有逾2000宗逾1000萬美元以上的物業交易，當中229宗是在香港發生，即超過10%，全球排名第三，僅次於紐約及杜拜，「所以樓市絕對是復甦，需求仍在，（之前）只是大家不敢買，到現在個個FOMO（Fear Of Missing Out），之後大家就會覺得，再不買就可能會吃虧，那就形成整個Momentum（勢頭）在轉變中。」

住宅物業形勢「絕對」看俏，至於寫字樓，吳繼煒覺得即使同樣見底，但相對來說，樂觀程度稍為不及，理由是基本因素尚欠明朗，包括中國經濟是否復甦、增長速度有多快、中美競爭會否影響出口表現，以及中國市場本身內捲情況等，變相令企業利潤率下跌。種種因素下，內地消費情緒一般，導致與內地經濟密切掛鈎的香港，經濟復原亦不會太快，都會影響寫字樓市道。「這些公司今日對短期Profit（利潤）前景不樂觀的話，自然不會太過expand（擴張），所以寫字樓（市場）始終有點陰影，未曾真正見到（全面復甦）。」

寫字樓見底但復甦慢 睇好港島東

擁有多年房地產投資及管理經驗的吳繼煒提到，資本市場較實際基本面行得更快，「做投資者要看到actual fundamental（實際基本面）正追上來，所以我們capital market（資本市場）要行先，若反其道而行，你就會追得太遲」，就像前身為怡東酒店的銅鑼灣甲級商廈港島壹號中心，早前獲阿里巴巴（09988）與螞蟻集團斥資約72億元成為大業主，以及京東以35億元收購中環中國建設銀行大廈50%權益等，類似交易都是典型的「資本市場先行」跡象。

談到近年寫字樓供應過剩，個別地區如九龍東未及消化，他直認不諱，「我們做地產，去全球每個國家和城市，都說location、location、location（地點、地點、地點，重要事情說三遍）。長時間以來，香港面積都比較細，所以若中環（暢）旺，銅鑼灣、灣仔、港島東都會旺。但這十年八年基建愈來愈好，中環、銅鑼灣等核心商業區出租率仍然很高，令政府和私人機構都在一些tertiary area（第三級區域）或周邊加（推）很多新的（寫字樓）供應。」