新世界的新難題 深圳蛇口K11怎開場？
香港地產商四大家族之一的新世界，今年以來陷入減債螺旋，其剛公布的財年上半年淨負債比率達57.5%，市場預料將於短期內維持高位。積極撲水的新世界，早年投資佔地近23萬平米的K11內地首個旗艦項目K11 ECOAST，即將在本月底開業，正當市場觀望能否有助「收成」現金流之際，中美爆發關稅大戰，蛇口K11的開場，卻可能面對新的難題—蛇口作為深圳最多外籍人口的發展地區，經濟形態受國際波動，其他「片區」競爭激烈，發展現況又能否趕上新場開幕？
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附近多個項目地盤未解封
從福田口岸坐「滴滴」前往太子灣K11 ECOAST地盤，需時半個多小時左右，轉入南海大道不久，已經過了17盞交通燈。
小紅書平台上有財金分析指K11 ECOAST項目的其中一項「挑戰」，竟然是蛇口的交通燈——蛇口屬舊區轉型，部分路段的城市規劃，還停留在昔日模樣，路面太多的交通燈位，阻礙了前往該區的人流。而在半個多小時的車程當中，來自常德、一家人在深圳住了30多年的王司機，在不斷抱怨蛇口的交通不便，透露平日南海大道每逢早上8、9時，又或者下午5、6時，都會嚴重塞車，「這邊太多交通燈了，如果要多人流，未來還是要再搞搞交通的」。
到了K11 ECOAST，中午食飯時間，有一大群建築工人正在ECOAST的南館與北館之間的馬路傍「放飯」，有工人正在休息躺平睡覺—目測很多地方已經完成，巴士站已建好，附近幾輛美食車已在營運，海濱就差外圍還在綠化，無印良品的大招牌已安裝好，COOGHI的Banner、Manner Coffee的圍板顯示品牌已經入駐，現場有很多「海濱文化節」的廣告牌，多走兩條馬路到K11的文化空間展覽場地，目前有4個展覽（當中3個收費）展出，反映出K11品牌以藝術文化先行營銷的策略，然而在ECOAST附近仍有多個項目的地盤仍未解封，整個地區仍在發展當中，附近已建成的項目未見有大批商戶進駐，亦未見有大批寫字樓的上班族人流，ECOAST附近暫時予人比較幽靜的感覺。
將面對整區人流配套不足
資料顯示，與傳統已發展的民生地區不同，蛇口屬舊區轉型，據報當中的一條漁村便花了接近10年時間「整改」，區內商業項目賭上的是「片區」（一個大型土地範圍，由單一或多個開發商進行綜合規劃和開發）發展，而蛇口片區主要由招商集團單一主導，到處可見招商不同子系企業的標誌，蛇口區單一企業主導發展，劣勢在於發展速度，可能不及其他多個開發商參與的地區。依目前開發進度，K11 ECOAST在本月底開幕時，可能將面對整區人流配套不足的難題。
除了開發進度外，其他片區競爭激烈也是原因之一。內媒數據顯示，深圳2025年有新的商業項目26個，合計商業體量達182.95萬平方米，蛇口鄰近的寶安區總供應量高達89.6萬平方米，其次為南山區與羅湖區，分別也有超20萬平方米商業面積投入營運，蛇口區主力就只有ECOAST獨挑大樑。據報近年深圳重點發展傾向前海、寶安中心區、光明科學地區等，蛇口的政策力度減弱。政策以外亦搶去商業人流，新興產業流向南山科技園、西麗湖國際科教城等等，企業人口又流向騰訊或大疆的辦公大樓地區，變相令主要靠招商局企業人口的蛇口相當輸蝕。
