馬頭角君柏買家入場8年撻訂 慘失1660萬 佔樓價約42%丨拆解「先住後付」計劃風險

部分買家購買新盤時，會選擇「先住後付」付款方式，惟近年樓價從高位回落，有早年採用「先住後付」的買家撻訂離場，損失大筆款項。馬頭角君柏新近錄得一宗一手取消交易個案，買家8年前採用「先住後付」方式購入價值3,915.1萬元的單位，現時撻訂料損失約1,660萬元。

上述單位為君柏6座9樓A室，實用面積1,624平方呎，買家早於2018年，即約8年前以3,915.1萬元購入，呎價24,108元，買家採用成交期長達12年的「Z138 先住後付」付款，估計至今已繳付約42.5%樓價，即約1,660萬元，相信已繳付的樓價亦已被沒收。

馬頭角君柏由長實及帝國集團合作發展，早於約2016年入伙，發展商2016年重推君柏現樓貨尾時，首度引入「先住後付」計劃，只需付兩成樓價即可入住單位，成交期長達12年，即2028年才完成交易，為新盤史上最長的成交期。據知，當日重推並售出34伙貨尾，有約七成買家採用此計劃。

去年君柏亦錄得一宗採用「Z138 先住後付」計劃買家撻訂離場個案，該買家於2017年11月以3,955.4萬元購入屋苑6座15樓A室4房戶，成交逾7年（87個月）後取消交易，並遭沒收樓價約40.25%、即涉約1,592.05萬元。

「先住後付」是一種延長成交期的付款方式，買家在簽署買賣合約時，只需先支付少量訂金，剩餘金額則在指定年期後支付，無需立即供款即可入住單位。

該計劃看似吸引，但由於成交期較其他付款方法長，買家上會時遇上樓價出現顯著波動以及息口變化，或會影響銀行對其物業的估價以及按揭息率。若上會時樓價下跌，單位日後將面臨估價不足情況，須補足差額才能上會，若預算不足則只能撻訂離場。

另外須註意，選擇先住後付的買家，通常需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住，要支付樓價若干成數作為許可證費用，而許可證等費用需要在按揭貸款額中扣除。

例如物業的合約價為2,000萬，5%（100萬）為許可證費用，買家打算以2,000萬申請五成按揭，即貸款額為1,000萬，但原來銀行批核按揭時會扣除許可證費用，即以1,900萬計算按揭貸款，最後買家只能申請950萬按揭。

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