阳光地带的房屋宿醉
祝乃娟
美国人口统计局最近公布了一项关于人口增长趋势改变的估计，它认为阳光地带人口增长呈下降趋势。在低成本、高质量的地产开发之下，阳光地带已经通过建筑业赢得了不菲增长。在衰退期间，新建筑项目已经下降了超过2/3，并且，这个下降已导致了这些地方人口增长的下降。
这让我们不禁想到，美国的未来或许正与房屋供应密切相关。有图表显示了，在1970-2000年间，房屋和城市人口增长之间的关系。它显示，一地的新房屋供应，几乎与那地区人口增长相关。这有合理性，因为人们需要房子住。
不过，这个紧密关系并不必然暗示，房屋决定人口流向。别忘了，或许人口增长只是被需求面因素驱使，比如工资，就业、阳光地带，以及新建筑。或许，人们只是想去有吸引力的地区。
但是，如果每一个地方都有一个完全相同水平的房屋供给，并且房屋需求是唯一决定性的事情，那么高需求的地方就有高价格和更多的建筑。低需求地方就有低价和较少的建筑。但是，比较了一下2000-2005年间的房价以及房屋建筑许可证，结果是，这二者并未呈一致趋势。
那些房价高的地方没有建很多房屋，建很多房屋的地方也不一定房价就高。这个事实与这个观点不符，那就是房屋需求是唯一决定性事物，而供给不怎么关事。
Joseph Gyourko和我早就提出，比如像底特律这样的城市的衰落，是很容易理解的，它是房屋供给特征的结果：房屋是耐用品，会存在几十年或一个世纪。结果，那些受到经济波动打击的地方并没有突然消失。他们的房屋保留了，因为它们是有价值的资产。
那么，房屋供给信号对阳光地带增长和经济衰退意味着什么？美国在2003-2006年间进行了过度建筑，但是就整个国家来说并不是每一地都如此。阳光地带城市——比如亚特兰大、凤凰城、迈阿密、拉斯维加斯，坦帕——是高房价和房屋过度供应的极端结合。休斯顿和达拉斯的房屋建筑也很多，但是他们的价格比较实际，结果，看起来并没有超供应。
亚利桑那、佐治亚、内华达，佛罗里达四州人口在2009年下降最厉害，他们不是经济最糟糕的地方，但是他们房屋市场发展很极端，供给量和价格都很高。所以，一点也不奇怪，它们人口下降最厉害。
摘自Economix博客 编译 严珂
建筑业
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