胡‧說樓市｜施永青預言樓市見底兼爆升85%? 拆解升浪重臨三大關鍵
胡‧說樓市｜施永青預言樓市見底兼爆升85%? 拆解升浪重臨三大關鍵
近期，中原集團創辦人施永青的一番言論震撼全港樓市，引起市場廣泛熱議 。他斷言香港住宅市道已確認「見底回升」，並預測一旦樓市復甦，升勢將持續一段長時間。施永青估計，樓價有望在三年內升穿上次歷史高位；若升浪持續，更可能在六年內累計錄得高達 85% 的升幅 。對於一眾正在觀望的準買家或面對負資產壓力的業主而言，這番預測無疑是一枚震撼彈。究竟我們應如何解讀這份樂觀預測？
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施永青的理據指出，今次樓市轉角，樓價在三年內累積跌幅約 30%，相比 1997 年金融風暴後的跌幅較少，時間也較短 。他以中原城市領先指數（CCL）191.34 點作基礎，認為現水平反彈約 42% 便可重返高位，並相信這目標可在三年內完成 。若升浪能維持至 2031 年，指數更可升至 250 點 。
他解釋，這波升幅並非完全源於樓市自身的供需，而是受全球貨幣貶值及低息環境所推動 。正如 2008 年金融海嘯後，美國實施量化寬鬆（QE），低息加上高通脹衍生的「負利率」環境，迫使資金流入房地產市場保值，令資產價格飛升 。
歷史真的會簡單地重演嗎？
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首先是供求失衡的性質逆轉。2008 年後香港面對的是「供不應求」，政府需出辣招壓市；但今日我們面對的是一手供應庫存量處於「歷史高位」 。雖然發展商未有如 2024 年般大幅「劈價」賣樓，但新盤開價普遍貼近二手價格，這種策略間接形成了「搶客效應」，嚴重遏抑了二手樓價的回升幅度和速度 。若二手業主無法以理想價錢沽貨，換樓鏈便難以啟動。
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