胡‧說樓市｜2024年新盤堆積如山，邊區係重貨區?
2024年繼續面對新盤重貨問題，因為已獲批預售、但仍未推出市場的新盤共有14,768個單位。有些新盤，由樓花獲批售樓紙，等到差不多現樓落成仍未有動靜，「愈擺愈耐愈無奈」，應該用什麼方法減磅呢? 開年第一集，我們《胡 ‧ 說樓市》決定跟大家盤點2024年的新盤貨源。
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截至2023年12月15日，去年一手樓成交錄得9,940宗登記，成交金額1,205.3億元，相當於每宗成交金額1,213萬元。雖然估計全年埋單，最終或可上試10,000宗水平，但如此成交狀況，不單較市場預計的13,000至16,000宗少。若以過去五年一手吸納量計算，按年平均15,975個單位，這個銷情亦稱不上合格，還創出自2013年《一手住宅物業銷售條例》實施後最低迷的一年。
去年以為樓市隨通關復常，怎料事實卻相反，一些認定會在去年推出的新盤，繼續得個擺字，而最重貨的地區，莫過於啟德跑道區，清一色屬於高追摸頂地皮，但交通配套卻未算十分完善，短時間難言去貨。
由2022年起，會德豐及恒基等牽頭的「Miami Quay II」，571伙先獲批預售，其後會德豐、恒地等的「承豐道19號」，1,590個單位亦批出預售，但直至現在也沒有絲毫動靜。但可惜的是，區內供應卻從沒停止。新地「天璽 ‧ 海1期」256伙、中國海外「維港 ‧ 雙鑽」702伙、及「承豐道18號」2,060伙，也於2023年獲批預售。一條跑道區，在短時間內滾存了5,159個單位，可隨時推出市場。
跟2023年不同，跑道區待售新盤在2024年，要面對全新盤相互競爭外，還要與時間競賽，只因還有一些樓盤，如新世界及遠展的「4B區4號」1,305個單位；以及新地「天璽 ‧ 海2期」183伙正在申請預售，之後也會加入搶客行列。
更重要一點，就是區內仍有澎湃的滯銷貨尾。先別說「Miami Quay」一期648伙，開售至今僅售出50伙，佔全盤7.7%，去年聲言做到貨如輪轉的「啟德海灣」，開價已在逆市中讓步，以同區六年半最低價開售，但全盤2,138個單位，最終只售出57個，銷售比率低見全盤2.7%，證明就算讓步至呎價19,700多元開盤，也未測試到市場承接底線。
除了跑道區，局部地區的樓盤一樣尷尬，就如黃竹坑站上蓋，長實「港島南岸」三期、以及新世界牽頭的「港島南岸」五期，各有逾千個單位登場，但卻受制於四期「海盈山」的部署，只因800個單位，開售至今僅售出52伙，顯然去貨速度相當乏力。
以至新界區，雖然新地在天水圍天榮站「YOHO West」以平均呎價10,888元、相當於全港新盤六年來首批均價新低開售，並從銷情大約捉摸到市場底線，然而卻把一些全新盤置於不利位置。
西鐵沿線有兩個項目在2024年或會推售，包括信和牽頭錦上路站的「柏瓏III」680伙、以及新地「The YOHO Hub」第C期939伙，它們分別於前年4月及9月獲批預售。由於兩個樓盤分期推售，而其銷售期橫跨了轉角市，令發展商在一期買家未完成上會前，均不敢進行二期的部署，結果一直得個擺字，但去年尾「YOHO West」的開價就把兩個盤的去路封鎖。
同樣因為「YOHO West」低價開售，新界西區滯銷貨尾已開始劈價。泛海在洪水橋的「滙都」1,025個單位，只售出72伙，都即時劈價15%著力清倉，雙重夾擊對未推售的新盤更添無形壓力。
所以展望2024年，撇除上述地區外，比較值得期待的新盤，港島區有新世界在北角「皇都戲院」重建項目400伙、以及太古牽頭在「柴灣道391號」的項目約有800個單位。至於九龍方面，則數到恒基在石硤尾「巴域街」重建項目，料可提供1,100個單位。
向來是供應重心的新界區，今年會較期待新地「十四鄉」項目，這個規模直迫沙田第一城的項目，全期共提供9,700個單位，發展商正為1A、1B及2A期，合共2,302個單位申請預售；另外萬科在大埔「馬窩路」項目亦有1,500伙。當然這些樓盤能否去貨，還看2024年經濟環境、息口走勢，以及準買家對後市的看法。
