西九高鐵上蓋商業地 估值千億

【經濟日報專訊】隨着廣深港高鐵將於今年通車，西九高鐵上蓋的柯士甸道西商業地亦納入賣地計劃內，可建樓面達316萬平方呎，如果作單一招標，市場估值高達千億元，料是本港歷來最大地產項目之一。

佔地63萬呎 拓商廈商業零售

該地盤位於連翔道及柯士甸道西交界，佔地達63.3萬平方呎，將作辦公室、商業及零售發展，地積比率5倍，可建樓面達316萬平方呎，相較鄰近的地標商廈九龍站環球貿易廣場（ICC，總樓面282.2萬平方呎），還要大12%。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國認為，地皮優勢在於地點佳，受惠於高鐵開通後帶來的人流及商業需求，但如果未能分拆發展，招標時發展商難免將投資風險反映在地價上。

事實上，目前地皮估值高達949億至1,424億元，樓面地價3萬至4.5萬元，將會成為本港歷來最大型的地產發展項目，相較不少本港中大型發展商市值還要高。

規模全港最大 倘分拆售估值降

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚坦言，目前他對地皮高達900億至1,100億元的估值，是基於地皮會分拆招標，假若最終須單一招標，估值將會下調至不足632億元，樓面地價約2萬元。

除了發展規模過大外，項目亦有不少發展限制。首先項目總樓面約316萬平方呎，當中辦公室樓面佔284.8萬平方呎，其餘31.6萬平方呎屬於基座的商場部分。考慮到未來啟德、長沙灣等區將有不少大型商廈落成，在供應增多影響下，租金或受壓。

目前尖沙咀、九龍站一帶甲級商廈呎租普遍約50至70元，當中ICC呎租高達80至90元，而已拆售的尖沙咀力寶太陽廣場、新港中心呎租約40至60元，呎價則約1.7萬至2萬元。

另一方面，根據城規會已批出的總綱發展藍圖，項目將在基座商場上興建3幢19層至28層高商廈，建築高限為80至125米(主水平基準以上)，有別於ICC高達484米的摩天商廈設計，與項目前方西九文化區的文藝及混合發展用地建築高度77至80米相若，換句話，日後西九站上蓋項目將有相當樓面的景觀受阻擋，亦影響到地皮價值。（系列之三）

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