摩通：倘失業飆 港樓跌四成

新盤近期罕有出現連環撻訂，加上山頂文輝道地王流標，屯門藍地福亨村「蚊型」住宅地僅收到3份標書，是近4年來反應最差的賣地表用地，樓市調整跡象似愈趨明顯。摩通亞太（日本除外）研究部聯席董事、香港股票及亞洲地產研究主管梁啟棠預期，明年本地樓市由升轉跌的機會愈來愈大，惟料僅屬於跟隨經濟周期的回調，而非恐慌性急挫。他稱，「相對來說（樓價下跌）是有秩序，購買意欲減低，樓市叫價（會是）慢慢下跌的調整。」

明年轉勢 有序慢跌

自2008年金融海嘯後，全球多國央行實施量化寬鬆政策大開水喉，刺激本地樓價10年來累漲超過兩倍，扭曲過去樓市與本地生產總值（GDP）升跌相若的走勢。梁啟棠雖估計樓市將有序調整，但明言倘若經濟環境急劇轉差及失業率驟升，樓價或有可能回落至跟GDP同步，意味現價潛在跌幅可高達39%；不過，他強調樓價短期內大幅調整的機會不大。

梁啟棠稱，隨着中美兩國逐步「收水」，以及內地經濟放緩，勢將拖慢本港經濟，相信港樓在環球「水緊」及中國經濟動力減弱兩大因素夾擊下，下行壓力驟增。他說：「當中國GDP增長放慢，香港經濟一定會放緩，失業率或會從低位回升，影響收入增長，將扭轉市場對樓市的情緒。每一次放緩都會打擊消費，人們會傾向把多些錢儲在銀行作為保障。」

梁啟棠指出，樓市只處於調整初期，坦言現階段他自己無意入市，「不是下跌幅度問題，而是心態。（除非）當我開始見到身邊朋友不敢買樓，就應該是時候（入市）。相反若跌一兩成，身邊朋友就話要撈底，我想未是時候。」

未必重現大範圍負資產

發展商近年推出「呼吸plan」提供高成數按揭，令不少財力不足的買家亦能成功「上車」，惟有分析擔心相關做法為樓市帶來更大風險。問及樓市是否已積累龐大泡沫，梁啟棠笑言，通常要待泡沫爆破始知泡沫有多大，但本港樓價肯定已達極貴水平，「從客觀估值而言，樓價是好貴，相比一個家庭年收入，就算不吃不買，亦要20年才能購入一個普通單位。」

然而，梁啟棠預計，本港難以重現大範圍負資產危機，主因是現時新造樓按的按揭貸款成數（LTV）約五成左右，意味樓價要大跌四成，始會出現大批負資產。他提到根據發展商年報披露的資料，高成數按揭借貸的金額未如市場想像般嚴重。

近期新盤開價沒過往般進取，梁啟棠認為發展商仍以穩定樓市信心為先，暫未掀起劈價潮，但相信未來新盤開價會愈趨克制。他又稱，一手樓價較二手樓價的溢價在上季已跌至單位數，若然發展商劈價求售，恐加速樓市跌勢，故預期發展商寧願拖長去貨時間，亦會保持一二手樓之間的溢價，「劈到二手價都冧埋，一手樓反而會賣唔去。」

本地銀行事隔12年後，上月終於調升最優惠利率（P），為本港樓市進入加息周期揭開序幕。梁啟棠指出，加息不是令樓價調整的主要原因，可是經濟下行則有雪上加霜的作用，「當經濟增長好時，加息是沒問題。但當經濟放緩及加息，就會有複合的反應。」

事實上，近期多間大行都對樓市前景發表審慎看法，不少認為今年全年樓價仍可錄得升幅，明年將掉頭向下，美銀美林便預期來年樓價至少下挫10%。

採訪、撰文︰吳永強