KingSir傾樓│話你知樓價幾時止跌回穩（葉景強）
上文講述，筆者在美國減息半厘後，呼籲讀者入市前仍可「睇定啲」，但就被部份網民話我睇淡樓市，其實筆者是以當時的市况去建議買家不需在當刻急於入市，原因在於未來兩個月內還有多項影響香港以至全球的大事發生，如10月的施政報告、11月的美聯儲議息會議、以及影響未來經濟和利率走勢的美國大選，況且發展商還有兩萬多伙新盤爭相推售，開價隨時會一個低於一個，因此筆者相信到年底前樓價反彈機會不大，甚至有機會再跌多1、2%，所以大家仍有時間可以睇定啲慢慢揀。然而，上月底內地三大金融機構推出政策「組合拳」，大手推出減息降準，支持股市樓市政策，此舉令整個市場有著180度的改變。
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中央對振興經濟有着無比決心 GDP必須保五
中央是次救市力度之大，完全出乎市場預料，而政策目標有三：完成全年經濟發展目標任務即保五、促進房地產市場止跌回穩、以及提振資本市場大力引導中長期資金入市。從整份報告中，筆者看到兩大重點，1)中央對樓市態度有着根本性的改變，從以往的「房住不炒」到今天要樓市「止跌回穩」，2)中央對振興經濟有着無比決心，GDP必須保五，兩萬億再兩萬億唔夠再加碼，無底線支持，多管齊下的措施確實挽回不少市民對股市樓市和未來經濟的信心。
近期股市大升，部份股民獲利沽貨，亦有早年持有蟹貨的股民得以鬆綁，相信部分資金有機會會流入樓市。筆者一直都有在市場放售部份持有的物業，一來如價好便賣出換貨，二來又可測試市場的冷熱度。其中有一個一直放售的單位，幾個月來都無人問津，就在過去週末突然有兩台客想買我層樓，而且還價亦貼近市價，我問代理買家的背景，他們不約而同都是「轉租為買」的區內租客。
新盤開價及去貨成關鍵
其實「供平過租」已悄悄地來臨，一些大型屋苑的細單位租金回報已超過4厘，有些甚至高達4.5至4.8厘，遠遠超過3.875厘的按揭利息。如果大家近期有搵開租盤的話，你會發覺就算過了暑假，租金還是繼續上升，因此只要美國減息進程持續，「供平過租」的情況將會更為明顯，「轉租為買」的個案將越來越多。
下星期特首將公佈新一份施政報告，眼見中央對樓市已轉調，大力推出減息、撤限購、二套房降首期等鼓勵用家及投資者入市的措施以穩樓市，一向馬首是瞻的特區政府，相信到時亦會提出多項穩樓市措施，可能包括以強積金作首期買樓、延遲交椅洲人工島發展、甚至暫停賣地等有利樓市穩定措施。
而早前英國智庫Z/Yen集團公佈全球金融中心排名，香港兩年來再度超越新加坡重新位居全球第三，僅次於紐約及倫敦，而香港今年在新股集資排名亦回升至全球第四，僅次於美國及印度，結果反映市場肯定香港作為國際金融中心的地位不變。
近幾年，利淡樓市消息充斥市場， 嚴重影響港人投資入市信心，但今天利好的消息好像已佔了上風，有讀者問我樓市幾時會止跌回升，我說當發展商開價比同區新盤高而又能去到貨的話，就是樓價止跌回升之時，相信此刻跟我們已越來越接近。
葉景強
本欄隔周三刊出
