美国楼市正迎来第二波房贷违约潮 与次贷危机有别
美国楼市正迎来继次贷危机后的第二波违约潮，此次发源于中高收入群的优级房贷违约风潮，将成为美国楼市乃至其整个经济体复苏路上的一大麻烦。与次贷危机由监管不力和地产泡沫破裂所造成的原因不同，此轮违约潮来自美国已持续数月之久的就业危机。
优级贷引领违约潮
根据美国通货监理局(OCC)以及储蓄机构监理局(OTS)公布的最新数据显示，缴款逾期60日以上的优质房贷，2009年第三季已经比前一年增至83.8万户。而且最近三个季度优级房贷的止赎数量增速显著提高，增幅大大高于同期公布的次级房贷的新增止赎数，显示优级房贷违约激增正在成为美国经济复苏道路上的新麻烦。
优级贷的房主很多在此轮危机中沦为失业大军的成员，是造成大量逾期未还贷违约的重要原因。编写标准普尔/凯斯席勒房价指数的两位经济学家席勒(Robert Shiller)与凯斯(Karl Case)说，失业潮冲击的对象不分贫富，因此房贷违约仍将在今年续增，为美国楼市复苏带来压力。去年就已有愈来愈多优级房贷(prime)的房贷户还不出钱，而即便今年的经济复苏前景乐观，这种趋势仍将继续扩大。在耶鲁大学担任教授的席勒说：“房屋取消赎回权与查封将继续发生，不只是次贷的房子，也包括优质房贷。这使得一大批房子现在虽然有屋主，却是潜在的止赎对象。”
美国房贷银行协会首席经济师布尔曼指出，在查封的止赎房屋中，利率可调整型(ARM)优级房贷所占比率在2009年倍增至10%；固定利率优级房贷所占比率也倍增至1.95%。
值得注意的是，当基准利率大幅下降，可调整型房贷的每月还款金也随之减少时，这种房贷的违约率却大幅上扬。布尔曼说，今年重设的调整型房贷还款金会大幅降低，但是借这种贷款的房主通常是很勉强去买房的人，所以照样还不出钱。
美国两大住房贷款融资机构——房利美和房地美的最新财报也显示了违约止赎仍是美国楼市的一大问题。房地美2009年第三季度信贷损失以及违约率持续上升，其中90天以上贷款违约率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增坏账76亿美元，比2008年同期上升了46%。房利美也预计，受抵押贷款坏账等影响，未来一年内公司信贷亏损或将进一步提高。
专业机构“不动产追踪”公司发布的有关数据显示，2009年10月份包括违约、拍卖和收到银行收回房产通知在内的止赎案件数量虽较9月份下降3%，但与2008年同期相比仍高出18.9%。该公司估计，2009年约有创纪录的340万家庭会收到房屋止赎通知，比2008年猛增48%；2010年该数据将刷新纪录，2011年也只会稍有改善。
中产阶级成罪魁祸首？
随着失业率的节节攀升，占美国约65%到85%的人口的中产阶级处境堪忧，导致了该阶级大量背负的原本风险较低的优级贷出现大量违约。通常而言，家庭年收入从3万美元到15万美元都属于中产阶级，华盛顿智库“第三条道路”经济学家吉姆·凯西尔则把家庭年收入4.9万美元以上列为中产阶级。
可如今这些数额和定义在失业潮面前显得多余，越来越多人(包括中产阶级)能否取得收入成为首要问题。美国雇主近两年共裁员720万人，创大萧条以来最高纪录。根据彭博社调查，美国2009年全年的平均失业率预估将在10%以上，将是1948年开始调查失业率以来最高纪录，超越2008年创下的26年高点9.3%。
凯斯说：“裁员不分薪水高低，有钱人、低收入户与中产阶级都会遇上裁员，而这些人都可能会有房贷。”失业的屋主最终将放弃缴款，房屋被收回的状况继续增加。
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