胡‧說樓市｜港元拆息已偷步減，每月供樓慳幾多?
無論是近日新盤銷情，還是二手零星短炒獲利個案，似乎都有投資者開始入市。無可否認，2025年上半年的樓市，比預期中的更為樂觀。至少，發展商不再像去年全面撤辣後大幅度劈價，轉角市前開售樓花盤的上會危機也暫告一段落。目前影響本港樓市除了供應因素之外，還有息口，近日有了一些變化。美國尚未減息，香港卻已先自行減息。
這裡指的是拆息。因觸發強方兌換保證，金管局多次出手沽港元、買美元，使銀行體系結餘回升至1,700多億元，創下過去三年的新高，同時推動港元拆息回落。其中影響供樓業主的「一個月銀行同業拆息」，在2025年5月8日一度急跌至2.09厘，回到了2022年9月的水平。
根據金管局每月公布的「住宅按揭統計調查結果」顯示，目前本港超過90%的買家選擇「拆息按揭」(H按)來供樓。美國尚未減息，但本港自我減息，對樓市是否有正面作用呢？根據這次的利率減幅推算，不難看出有一些影響。
以前之所以大眾會選擇「拆息按揭」，是因為拆息按揭設有保險線 —「封頂息率」。這個「封頂息率」與現時最優惠利率按揭息口接近。也就是說，銀行在計算按揭息率時，會先用拆息來計算，如果拆息按揭息口高於「封頂息率」，則會用「封頂息率」來計算息口，總之取其低者計算。
以現時大型銀行的計劃來看，最新拆息按揭牌價為H+1.3厘，當拆息回落至2.09厘，相當於H按息為3.39厘。如以100萬元貸款計算，月供為4,430元。由於拆息按揭息口同時鎖定在「封頂息率」，現時「封頂息率」牌價為P-1.75厘，現水平為3.5厘，每100萬元貸款的月供為4,491元。兩者比較，H按息低於「封頂息率」，因此市民可以用較低的息口供樓，相當於享受了減息優勢。
過去兩年，H按息高於「封頂息率」，所以沒有太多優勢。但隨著近日拆息大幅回落，形成了一種美國未減息，但香港已先減息的效應。不過，這種情況能否持續，要看影響拆息的資金流向，屬於短期還是長期，這一點仍需觀望。只是從心理及市場氛圍而言，都屬於正面，也解釋了為何有部分投資者選擇入市。
要真正刺激更多投資者，相信還是要看中長期息口的升或跌，要讓他們感受到定期存款的優勢已經消失，才會有更大動力將資金投放到其他資產。在聯繫匯率制度下，本港息口走勢受制於美國息口走勢。特朗普上台後的「關稅戰」成為息口的不明朗因素。
由於「關稅戰」的出現，美國進口貨品價格上漲，有可能進一步加劇本土的通脹，使美國息口難以在短期內回落。因此，「關稅戰」的進展及其幅度，以及最終與其他國家的談判成果，備受市場關注，對後續息口產生連鎖影響。美國聯儲局在五月議息後宣布維持利率不變，同時警告經濟放緩及物價上升的風險增加，這正好反映了這一點，我們也只能繼續觀察下去。
